Цена проекта

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.

  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

  • заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

ВНИМАНИЕ!Застройщик одновременно может являться заказчиком.

3.1.

(описание
Инвестиционного проекта согласно постановлению Правительства
Санкт-Петербурга (в случае предоставления Объекта целевым
назначением обязательно указывается функциональное назначение,
максимальная площадь Результата инвестирования, которая учитывалась
при составлении отчета о рыночной стоимости арендной платы за
земельный участок, определенной до заключения Договора)

5.1. Началом реализации
Инвестиционного проекта является

дата
приема-передачи Участка

5.2.1. Первый этап —
инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование.
Продолжительность этапа — не более ___ месяцев с даты вступления в
силу постановления Правительства Санкт-Петербурга/подписания
протокола о результатах торгов, то есть до ________.

5.2.2. Второй этап —
строительство результата инвестирования (производство строительных
и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в
эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в
соответствии с техническими условиями объектов инженерной
инфраструктуры).Окончание этапа —
получение разрешения на ввод результата инвестирования в
эксплуатацию в срок не более ____ месяцев с даты вступления в силу
постановления Правительства Санкт-Петербурга/подписания протокола о
результатах торгов, то есть до _______________.

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене.

Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

1.
Предмет Договора

1.1. Арендодатель
обязуется предоставить во временное владение и пользование, а
Арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к

землям
населенных пунктов, кадастровый номер

, находящийся
по адресу:

площадью

кв.м (далее —
Участок).

площадь
прописью

Границы Участка
обозначены в прилагаемом к Договору (приложение 3) кадастровом
паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью
Договора.

1.2. Участок
предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по
строительству

(указать
функциональное назначение результата инвестирования в соответствии
с постановлением Правительства Санкт-Петербурга)

Приведенное описание
целей использования Участка является окончательным. Изменение
названных условий использования Участка допускается исключительно с
согласия Арендодателя.

1.3. Арендодатель
подтверждает, что на момент заключения Договора передаваемый
Участок не обременен правами третьих лиц.Сведения об Участке,
изложенные в Договоре и приложениях к нему, являются достаточными
для надлежащего использования Участка в соответствии с целями,
указанными в Договоре.

Приложение 4 к распоряжению. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях (исключено)

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.
Предлагаем ознакомиться  Как снять наличку с расчетного счета ооо

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Заказчик:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

РАСПОРЯЖЕНИЕ

от 5 июля 2005 года N 235-р

Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях

(с изменениями на 3 апреля 2019 года)

Инвестиционный договор земельный участок

____________________________________________________________________

Документ с изменениями, внесенными: распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 23 сентября 2005 года N 285-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 26 февраля 2007 года N 76-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 3 октября 2007 года N 293-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 11 ноября 2008 года N 211-р;

распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 17 декабря 2008 года N 230-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 30 декабря 2008 года N 257-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 26 июня 2009 года N 79-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 25 декабря 2009 года N 172-р (в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 12 ноября 2010 года N 156-р);

распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 9 июля 2010 года N 92-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 20 августа 2010 года N 108-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 27 августа 2010 года N 115-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 30 августа 2010 года N 116-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 4 марта 2011 года N 19-р;

распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 29 апреля 2011 года N 53-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 11 мая 2011 года N 55-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 14 июля 2011 года N 105-р (Городской каталог недвижимости — Коммерческая недвижимость, N 29, 25.07.2011-01.08.2011);распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 24 мая 2012 года N 61-р (Учет, налоги, право — Северо-Запад, с приложением «Официальные документы», N 25, 17-23 июля 2012 года);

распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 25 февраля 2013 года N 20-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 12 сентября 2013 года N 100-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 30 января 2014 года N 10-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 25 апреля 2014 года N 34-р;распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 10 июля 2014 года N 67-р;

распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 27 июля 2015 года N 30-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 1 марта 2016 года N 23-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 14 ноября 2017 года N 209-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 20 сентября 2018 года N 118-р; распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 3 апреля 2019 года N 41-р. ____________________________________________________________________

В целях установления единого порядка оформления договоров по объектам недвижимости, предоставляемым на инвестиционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования»:(Преамбула в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 1 марта 2016 года N 23-р.

1. Утвердить примерную форму инвестиционного договора согласно приложению 1.

2. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, согласно приложению 2.

3. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях согласно приложению 3.

3.1. Пункт исключен — распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 1 марта 2016 года N 23-р..

4. Начальнику Управления инвестиционных проектов:(Пункт в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 1 марта 2016 года N 23-р.

4.1. В случае издания постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставления здания/строения/сооружения/объекта незавершенного строительства для завершения строительства/реконструкции на инвестиционных условиях заключать инвестиционный договор и договор аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, в соответствии с примерными формами, утвержденными настоящим распоряжением.

4.2. В случае издания постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении земельного участка для осуществления строительства объекта недвижимости на инвестиционных условиях, не предусматривающего обязательство арендатора о перечислении в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры, заключать договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с приложением 3.

4.3. В случае заключения инвестиционного договора по итогам торгов включать в раздел 7 договора условие о том, что пункты 2.8, 4.2, 6.2.17 договора и приложение 4 к договору не применяются.

4.4. В случае заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях по итогам торгов включать в раздел 7 договора условие о том, что пункты 2.7, 4.2, 6.2.19 договора и приложение 4 к договору не применяются.

4.5.1. О передаче в собственность Санкт-Петербурга объектов жилищного (нежилого) фонда, включать в раздел 7 инвестиционного договора/договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях следующее:»Инвестор (Арендатор) обязуется:Передать в государственную собственность Санкт-Петербурга объекты

жилищного (нежилого) фонда площадью

, по согласованному

перечню

(указать в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга)

согласованному

и обеспечить

(указать исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга)государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга на указанные объекты недвижимости.В течение 7 календарных дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга

на указанные объекты жилищного (нежилого) фонда, но не позднее

представить в Комитет:- свидетельство о государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга;- кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также технический паспорт жилого помещения (в случае передачи объектов жилищного фонда);(Абзац в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 1 марта 2016 года N 23-р.- надлежащим образом удостоверенный перечень объектов жилищного

(нежилого) фонда, согласованный

2.
Определения, применяемые в настоящем Договоре

Инвестиционный договор земельный участок

2.1. Инвестиционная
деятельность — осуществляемая в порядке, установленном Договором,
деятельность Арендатора, связанная с вложением денежных средств и
иного имущества в строительство Результата инвестирования, а также
совокупность действий по реализации инвестиций, включая исполнение
Арендатором инвестиционных условий, связанных с Результатом
инвестирования.

2.2. Инвестиционный
проект — комплекс работ по осуществлению Инвестиционной
деятельности.

2.3. Строительство
(строительные работы) — работы по строительству Результата
инвестирования, выполняемые в соответствии с согласованной и
утвержденной в установленном порядке проектной документацией.

2.4. Проектная
документация — проектно-сметная и иная документация, необходимая
для реализации Инвестиционного проекта, состав которой определен
законодательством Российской Федерации, Санкт-Петербурга, а также
Договором.

2.5. Участник долевого
строительства — физическое или юридическое лицо, передающее
денежные средства Арендатору в целях приобретения после окончания
строительства Результата инвестирования права собственности на
объект жилищного (нежилого) фонда в Результате инвестирования.

2.6. Результат
инвестирования — вновь созданная в результате инвестиционной
деятельности вещь — недвижимое имущество.

2.7. Арендная плата —
совокупность денежных средств, указанных в пункте 4.1 Договора, и
денежных средств, определенных по правилам, указанным в пункте 4.2
Договора.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности.

Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

  • с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
  • с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Предлагаем ознакомиться  Реорганизация предприятия и увольнение декретницы - какая процедура

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

  • Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
  • Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
  • Счета-фактуры.
  • Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС.

Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

4.
Платежи по Договору

4.1. Общая сумма
подлежащей перечислению Арендатором арендной платы

составляет в
соответствии с

постановление
Правительства Санкт-Петербурга, протокол о результатах торгов

рублей за
период действия Договора, установленный п.9.1 Договора.

цифрами,
прописью

4.2. В случае, если
функциональное назначение или площадь Результата инвестирования
отличаются от назначения или площади, указанных в пункте 3.1
Договора, Арендатор обязан выплатить сумму денежных средств,
определенных в порядке, установленном приложением 4 к Договору.

Инвестиционный договор земельный участок

4.3. Перечисление
арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора, осуществляется
Арендатором в порядке, предусмотренном подпунктом 4.3.1
Договора.Вариант1: 4.3.1 В полном объеме в месячный срок со
дня заключения Договора._______________В инвестиционном договоре по выбору
Арендатора указывается вариант 1 или вариант 2 (в случае заключения
Договора на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга
о целевом предоставлении Участка);

вариант 1 или вариант 3 (в
случае заключения Договора по результатам торгов на право
заключения Договора).Вариант 2: 4.3.1. В
соответствии с графиком перечисления денежных средств по Договору
(приложение 5 к Договору):-
в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих
перечислению Арендатором в соответствии с пунктом 4.

1 Договора, в
месячный срок после заключения Договора единовременно;-
в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих
перечислению Арендатором в соответствии с пунктом 4.1 Договора,
поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа
первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом
квартале календарного года — не позднее 31 января), в течение срока
строительства, указанного в постановлении Правительства
Санкт-Петербурга.

При этом на сумму,
подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются
проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка
Российской Федерации на день подписания Договора, за период времени
с даты подписания Договора до даты платежа, установленной в
Договоре.Арендатор вправе в
течение действия Договора единовременно и досрочно выплатить
оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.

1 Договора, с
начислением на нее процентов, равных ставке рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора
за период со дня подписания Договора до даты ее внесения.Стороны принимают к
сведению, что проценты, указанные в настоящем пункте, не являются
неустойкой и применяются для целей определения размера арендной
платы по Договору.___________________ В договоре аренды земельного участка на
инвестиционных условиях по выбору арендатора указывается вариант 1
или вариант 2.

4.4. Все платежи по
Договору, в том числе неустойка по Договору, перечисляются на счет:
____

4.5. Выплата арендной
платы и иных денежных средств по Договору может быть осуществлена
за Арендатора третьими лицами.

Инвестиционный кредит

Срок кредитования

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

До 7 лет

3-5 лет

% ставка

12,5-14,5%

12,5-14,5%

13-14%

Валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Собственные средства

Не менее 30%

Не менее 30%

Не менее 30%

Залог

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Заемщик

Юр. лицо — резидент

Юр.лицо – резидент

Юр.лицо – резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Государственная регистрация права собственности

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
  • При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

  • Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
  • Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
  • Произошла несогласованная перепланировка помещений.
  • Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
  • Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

6.
Обязанности сторон

6.1.1. Обеспечить
передачу Участка Арендатору на период осуществления Инвестиционного
проекта в течение десяти календарных дней со дня подписания
Договора. Передача Участка оформляется актом приема-передачи
(приложение 6 к Договору).

6.1.2. В месячный срок
рассматривать обращения Арендатора по вопросам изменения цели
предоставления Участка при условии представления Арендатором отчета
независимого оценщика о рыночной стоимости Участка с учетом
предполагаемой цели использования Участка.

6.1.3. Если иное не
предусмотрено Договором, не использовать и не предоставлять прав
третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов,
находящихся на Участке.

6.1.4. Не вмешиваться в
хозяйственную деятельность Арендатора.

6.1.5. Представить
Договор, дополнительные соглашения к Договору, соглашения о
прекращении Договора, а также уведомления об изменении, отказе от
Договора, направленные Арендатору по инициативе Арендодателя, на
государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в
недельный срок после представления Арендатором документа,
подтверждающего оплату государственной пошлины, в случаях,
установленных пунктом 6.2.

6.1.6. Представлять
Арендатору в недельный срок с момента его обращения справку о
выполнении им условий п.4.1 Договора.

6.1.7. На основании уведомления Арендатора о
намерении осуществить единовременную досрочную выплату оставшейся
части денежной суммы, указанной в пункте 4.1 Договора, в
соответствии с абзацем 2 п.4.3.1 Договора в трехдневный срок с
момента получения такого уведомления произвести расчет подлежащей
уплате денежной суммы и направить в адрес Арендатора сведения о ее
размере._______________Пункт включается в случае включения в Договор
пункта 4.3.1 согласно варианту 2.

6.1.8. Обеспечивать
рассмотрение обращения Арендатора, поступившее в соответствии с
пунктом 6.2.23 Договора, в течение 15 дней с даты его
поступления.

6.2.1. Принять по акту
приема-передачи Участок в течение десяти календарных дней со дня
подписания Договора.

6.2.2. Использовать
Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п.1.2
Договора.

6.2.3. Не допускать
действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик
Участка, экологической и санитарной обстановки на арендуемой и
близлежащей территории.

6.2.4. Обеспечить
Арендодателю, уполномоченным органам государственной власти и
органам государственного контроля и надзора свободный доступ на
Участок для осмотра Участка и проверки соблюдения условий Договора
в присутствии представителя Арендатора при его наличии на
Участке.

6.2.5. Выполнять на
Участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб
условия содержания и эксплуатации городских подземных и наземных
инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не
препятствовать их обслуживанию.

6.2.6. Обеспечить
выполнение в срок, указанный в разделе 5 Договора, Инвестиционного
проекта. В месячный срок с момента истечения срока реализации
второго этапа Инвестиционного проекта, установленного в п.5.2.2
Договора, Арендатор обязан представить Арендодателю разрешение на
ввод Результата инвестирования в эксплуатацию.

6.2.7. Обеспечить
перечисление арендной платы, указанной в п.4.1 Договора, в сроки,
указанные в пункте 4.3 Договора и приложении 5 к Договору.

Предлагаем ознакомиться  Образец договора о переводе долга 2020

6.2.8. Извещать
Арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой
аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Участку, а
также близлежащим объектам недвижимости ущерб в течение суток с
момента наступления такого события и своевременно принимать все
возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего
разрушения или повреждения близлежащих объектов недвижимости.

6.2.9. Обеспечить
безопасность строительных работ до начала их осуществления
(возвести забор, иное ограждение, препятствующее проникновению
третьих лиц на Участок), а также установить на Участке в доступном
для общего обозрения месте информационный щит с указанием целей
Инвестиционного проекта, номера Договора, реквизитов (полное
наименование юридического лица, (фамилия, имя отчество
индивидуального предпринимателя), место нахождения юридического
лица, телефон, Ф.И.О.

6.2.10. Заключить
договоры на обеспечение Результата инвестирования коммунальными
услугами на период осуществления Инвестиционного проекта.
Обеспечить заключение договоров на оказание коммунальных услуг
сданного в эксплуатацию Результата инвестирования до момента
передачи Результата инвестирования собственникам квартир
(помещений), либо организации, выбранной собственниками для
эксплуатации и обслуживания Результата инвестирования.

6.2.11. Обеспечить
содержание и эксплуатацию возводимого на Участке объекта во время
осуществления Инвестиционного проекта. Обеспечить содержание и
эксплуатацию Результата инвестирования до момента передачи
Результата инвестирования собственникам квартир (помещений), либо
организации, выбранной собственниками для эксплуатации и
обслуживания Результата инвестирования.

6.2.12. Обеспечить
осуществление проектирования и строительства в соответствии с
установленными правилами застройки с соблюдением строительных норм
и правил.

6.2.13.
До

, но не позднее даты
выдачи

(срок начала
реализации второго этапа Инвестиционного проекта)

разрешения на
строительство:

заключить договор
страхования гражданско-правовой ответственности за причинение
третьим лицам вреда, возникающего при осуществлении Инвестиционного
проекта (далее — договор страхования), на сумму не менее 10000 МРОТ
в течение срока осуществления строительных и иных работ,
необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию;

представить Арендодателю
копию договора страхования и оригинал (для сверки) или нотариально
заверенную копию договора страхования, а также платежные поручения
(квитанции) об оплате страховой премии по договору страхования
(первого ее взноса) с подлинной отметкой банка, приложив копии
указанных платежных поручений (квитанций).

6.2.14. Ежеквартально до
20-го числа первого месяца следующего квартала представлять в
Комитет по строительству и в Комитет по инвестициям
Санкт-Петербурга паспорт объекта, содержащий сведения об объемах
выполненных работ за истекший квартал, по установленной форме
(приложение 7).

6.2.15. Нести
ответственность за реализацию в полном объеме Инвестиционного
проекта независимо от привлечения к его исполнению Участников
долевого строительства. Привлечение Участников долевого
строительства не влечет перехода к ним прав и обязанностей
Арендатора по Договору.

6.2.16. В случае
изменения площади фактического землепользования за свой счет
обеспечить проведение необходимых землеустроительных работ и
представить Арендодателю уточненный кадастровый паспорт Участка,
ведомость площадей по функциональному использованию по
установленной форме в течение месяца с момента изменения площади
фактического землепользования.

6.2.17. В течение 7
календарных дней с момента совершения сделки, влекущей передачу
прав и обязанностей по настоящему Договору (пункт 6.4 Договора)
представить Арендодателю документы, подтверждающие заключение
сделки о передаче прав и обязанностей по Договору, а также
уведомлять Арендодателя о всех изменениях в указанных сделках.

6.2.18. В течение 7
календарных дней со дня получения свидетельства о государственной
регистрации прав на объект незавершенного строительства (пункт 6.4
Договора) представить Арендодателю копию указанного свидетельства и
документа, содержащего описание объекта незавершенного
строительства, оформленного органами, осуществляющими кадастровый
учет и ведение государственного кадастра недвижимости.

6.2.19.1. Перечислить на
счет, указанный в пункте 4.4 Договора, сумму денежных средств,
определенную в соответствии с приложением 4 к Договору.

6.2.19.2. Предоставить
Арендодателю отчет независимого оценщика о рыночной стоимости
арендной платы за земельный участок на дату изготовления
технической документации. Отчет не представляется в случае выплаты
денежных средств в порядке, установленном пунктом 2.1 приложения 4
к Договору.

6.2.20. Не допускать
нахождения на Участке, на территории возводимого на Участке
объекта, на территории результата инвестирования третьих лиц, не
состоящих с инвестором (генеральным подрядчиком и/или
субподрядчиком) в трудовых либо гражданско-правовых отношениях.

6.2.21. В случае принятия
решения о единовременной досрочной выплате оставшейся части
денежной суммы, указанной в пункте 4.1 Договора, в соответствии с
пунктом 4.3.1 Договора не менее чем за две недели до даты
осуществления единовременной досрочной выплаты письменно уведомить
Комитет о таком решении с указанием даты осуществления выплаты.

Единовременную досрочную выплату оставшейся части денежной суммы,
указанной в пункте 4.1 Договора, в соответствии с пунктом 4.3.1
Договора осуществить в соответствии с расчетом подлежащей выплате
денежной суммы, выполненным Комитетом на основании пункта 4.3.1
Договора._______________ Пункт 6.2.22 включается в случае включения
в Договор пункта 4.3.1 согласно варианту 2.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

  • Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
  • Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
  • Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
  • В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
  • В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

  • Проектная (разрешительная) документация включает в себя:информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
  • Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
  • Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

  • В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
  • Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
  • Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
  • Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
  • В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).