Как узнать о возможности дарения?

Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

Изучаем договор

Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.

Что говорит закон?

Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

Ликвидность проводимой операции

Покупка квартиры в ипотеку у родителей

Ипотека между родственниками – это риск для любой кредитной организации, когда отсутствует дополнительный объект недвижимости в качестве залога.

  1. Жилье в ипотеку нередко приобретают с целью снижения его рыночной стоимости. Подозревая сговор между родственниками, банк может отказать в оформлении сделки, несмотря на то что российское законодательство не запрещает куплю-продажу недвижимости с использованием ипотеки у супругов или детей.
  2. Фиктивность операции подозревают в совершении сделки, цель которой получить денежные средства не по прямому назначению, а для реализации своих семейных нужд.

Неликвидность совершенной сделки чаще всего можно обнаружить лишь в момент регистрации договора в Росреестре. Своевременное обращение в суд для урегулирования вопроса способствует решению проблемы пострадавшей стороны, но для кредитного учреждения это лишние хлопоты, которые они не желают взваливать на свои плечи.

Несмотря на присутствующий риск, некоторые организации соглашаются выдать заем в ипотеку, сохраняя коэффициент по ставкам в пределах 14-18%. Лояльностью, как правило, отличаются крупные финансовые структуры или банки, специализирующиеся на подобных операциях.

Заключить ипотеку между родственниками можно в таких банках:

  • Сбербанк;
  • ВТБ 24;
  • Банк Москвы;
  • ДельтаКредит;
  • Райффайзен Банк Аваль;
  • Восточный Экспресс Банк;
  • Газпромбанк;
  • Хоум Кредит Банк;
  • ЮниКредит Банк;
  • Промсвязьбанк;
  • и другие.

Согласно данным, имеющимся на форумах, лидирующие позиции в предоставлении ипотеки взаимозависимым лицам занимает Сбербанк. Ипотека на родителей (Сбербанк) оформляется с помощью неизменного списка документов, необходимых для ипотечного кредитования, и приемлемой процентной ставки.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

Прежде всего, не стоит скрывать факт родства между покупателем и продавцом. Если сразу объяснить менеджеру банка цель такой сделки, то шансы на ее одобрение существенно увеличатся. Очень часто необходимость в подобной сделке возникает при разделе имущества. Например, взрослый сын или дочь хочет выкупить квартиру, чтобы в будущем на нее не претендовали братья или сестры. В этом случае сделка не является фиктивной: средства действительно отдаются родственникам.

Банк с большей вероятностью согласует кредит, если у родителей это не единственное жилье, и они прописаны по другому адресу. Но для этого стоит сразу предъявить в банк подтверждающие документы.

До проведения сделки  стоит оговорить, что все расчеты будут происходить безналичным способом. Это сводит к минимуму возможные будущие претензии родственников и попытки признать сделку недействительной через суд.

Покупка квартиры в ипотеку у родителей

Таким образом, заемщику не нужно намеренно скрывать факт родственной сделки. Если служба безопасности узнает о родственных связях, которые заемщик утаил, то ему не только откажут, но и могут его внести в черный список. Это означает, что получить ипотеку в будущем будет очень сложно.

Предлагаем ознакомиться  В какие сроки переводят мат капитал продавцу

Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

Что потребуется?

Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

  • доходы будущего собственника;
  • какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
  • количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

  • Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
  • Бумаги собственника жилья.
  • Кадастровый или технический паспорт.

Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.

Пошаговые действия

Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

  1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
  2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
  3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

Оформление ипотеки

Выбор подходящей ипотечной программы – один из важных моментов, к которому следует отнестись весьма ответственно. Не стоит ориентироваться на рекламу в средствах массовой информации. Основная цель заемщика – определиться с тем, что нужно конкретно:

  • короткий или длительный срок погашения;
  • возможность досрочного погашения долга;
  • дифференцированная система платежей;
  • низкая процентная ставка;
  • сниженная стоимость квартиры в новостройках;
  • кредит в иностранной валюте.

Чтобы избежать возможных ошибок в расчетах и чрезмерных трат, за помощью желательно обращаться к профильным специалистам – юристам, ипотечным брокерам: они выберут подходящую программу и соберут необходимые документы в короткий срок. Собрав максимум информации о проводимой сделке, имущественном объекте, заемщик обезопасит себя от неправомерных решений.

Определившись с выбором программы, необходимо ознакомиться с требованиями, выдвигаемыми кредитором. Преимущество банки отдают клиентам, которые соответствуют их критериям:

  • возраст не менее 21 года и не старше 75 лет на момент погашения ипотеки;
  • наличие официальных документов, подтверждающих платежеспособность заемщика (которые могут повлиять на снижение процентной ставки и увеличение суммы кредита);
  • ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% совокупного дохода семьи;
  • приветствуется чистая кредитная история;
  • выбор в пользу VIP-клиентов;
  • стаж на занимаемой должности не менее 6-12 месяцев.

Чтобы взять родственную ипотеку, можно обратиться в менее известные банки, которые соглашаются с некоторыми нюансами. Но если в таком учреждении просят предоставить только паспорт, то это подозрительно, и от услуг такого учреждения лучше отказаться.

Не менее важным моментом является определение срока действия ипотеки. Если семейный доход невысокий, ориентироваться следует на длительный период, когда ежемесячные выплаты не лягут тяжелой ношей на плечи заемщика. Не следует забывать и о том, что уменьшить срок впоследствии будет невозможно, если это не оговорено заранее.

Для оформления ипотеки между близкими родственными (т. е. взаимозависимыми лицами) необходимо собрать стандартный пакет документов:

  • заявление в виде анкеты об оформлении ипотеки;
  • справка 2-НДФЛ, которая подтверждает платежеспособность заемщика и показывает уровень подоходного налога за последние полгода;
  • паспорт с отметкой о регистрации (в некоторых случаях допускают временную);
  • копия трудовой книжки;
  • справка от работодателя, заверенная его подписью и печатью;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака, об изменении фамилии;
  • дополнительные документы, подтверждающие родственные связи (по требованию администрации банка).
Предлагаем ознакомиться  Погашение ипотеки материнским капиталом в 2020 году: условия

Налоговый вычет

Раньше круг лиц, состоявших в родстве, был значительно шире, нежели сейчас. Это усложняло оформление сделки. После 01.01.2012 г. категорию взаимозависимых лиц ограничили самыми близкими из них:

  • супруги;
  • родители;
  • дети (в том числе усыновленные);
  • усыновители;
  • опекуны;
  • подопечные;
  • сестры и братья.

Они лишены права на имущественный налоговый вычет.

Желание оформить ипотеку с родственником любой ценой провоцирует некоторых граждан на сокрытие информации о родственных связях. Несмотря на отсутствие 100%-го способа выявления неправдивых сведений, налоговая служба прилагает максимум усилий, проверяя предоставленные данные по базам данных. В случае выявления обмана заемщик должен будет не только возместить полную сумму налогового вычета в указанный срок, но и понести административное наказание.

Возможные проблемы и нюансы

Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

Особенности родственной сделки

Помимо отсутствия возможности воспользоваться налоговым вычетом, заемщик должен иметь в виду и другие ограничения:

  1. Безналичный расчет – единственно возможный способ заключения сделки, когда внесение первоначального взноса подтверждает платежеспособность заемщика.
  2. Родственные отношения исключают участие заемщика в ипотечных программах, предусматривающих льготы и другую социальную помощь от государства. В эту категорию попадают военнослужащие, сотрудники Министерства внутренних дел, работники ОАО «РЖД».
  3. В связи с низкой ликвидностью проводимых операций, необходимостью тщательных проверок, решением вопроса становится либо увеличение процентной ставки, либо отказ от ипотеки.

Раздумывая над оформлением ипотеки, заемщик может искать ответы на такие вопросы:

  1. Может ли сын купить квартиру у матери по ипотеке? Такая операция возможна, если сын достиг совершеннолетия. Сделка будет признана ликвидной после оформления договора ипотеки с кредитной организацией и купли-продажи с матерью.
  2. Можно ли ипотеку взять на себя, а квартиру оформить на маму? Банки неохотно соглашаются на подобную сделку, предпочитая выплату обязательств по ипотеке именно заемщиком, а не его родственником. Даже в случае положительного решения вопроса предоставление дополнительного объекта недвижимости в залог – непременное условие. Таким способом кредитная организация страхует себя от риска уклонения граждан выплачивать долг. Для заемщика отрицательным моментом является ограничение распоряжаться квартирой до полного погашения долга, завышенная процентная ставка и дополнительные расходы на переоформление. Оптимальное решение вопроса – полное погашение кредита, снятие с квартиры обременения и ее переоформление на мать.
  3. Можно ли купить квартиру в ипотеку на несовершеннолетнего ребенка? Современное законодательство запрещает операции с недвижимостью, если одной из сторон выступает несовершеннолетний ребенок. В то время как кредитную организацию мало интересует будущее ребенка, органы опеки и попечительства не позволят его бросить на произвол судьбы. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплачивать долг, ребенок может оказаться без жилья. Основные моменты взаимоотношений между банком и несовершеннолетним лицом указаны в Федеральном законе № 102 от 1998 года.
  4. Выгодным способом использовать государственные средства является ипотека с материнским капиталом, которые можно частично обналичить. Если при заключении сделки фигурирует сертификат, то это положительно влияет на ход операции. Однако приобретать недвижимость у близких родственников за счет материнского капитала не представляется возможным, хотя и существуют нюансы. Например, можно использовать материнский капитал на ипотеку бабушки, если она предоставит письменное заявление, и заемщик будет проживать с ней в одной квартире. Так как банки кредитуют 80% стоимости квартиры, то хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, чтобы уменьшить риск в будущем.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

  • Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
  • Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.
Предлагаем ознакомиться  Одобрили ипотеку - что делать дальше в 2019 году? Какие действия?

Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

  • Если долг погашается досрочно.
  • Если банк разрешил сделку.

Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

Некоторые финансовые учреждения в условиях кредитования сразу указывают информацию, что недвижимость нельзя приобрести у родственников. Например, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК есть пункты, в которых сказано, что сделки между связанными лицами не проводятся. Но если этих данных нет, то вероятность отказа все равно большая.

Одним из опасений банка является тот факт, что заемщику просто нужны средства на какие-либо другие цели. Теоретически, в таких обстоятельствах, он должен обратиться за кредитом под залог собственной недвижимости (ипотекодателями при этом будут, например, родители). Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, что выгодней для банка. По сути, эта сделка фиктивная, а средства тратятся не на те цели, которые указаны в кредитном договоре.

Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.

Особо осторожно относятся к подобным сделкам банки, если в качестве части первого взноса потенциальный заемщик хочет внести материнский капитал. Такая покупка, вероятнее всего, не будет одобрена Пенсионным фондом, а значит, кредит на первый взнос заемщику придется погашать своими средствами. Это чревато возникновением просроченной задолженности.

Также стоит отметить, что сделки между родственниками запрещены для участников государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан (ипотека для военнослужащих, работников РЖД, МВД и т.д.).

Как оформить ипотеку на покупку квартиры у родственников

На вопрос, можно ли купить квартиру по военной ипотеке у родителей, российское законодательство дает однозначный отрицательный ответ.

  1. Основная причина неликвидности сделки кроется в вероятности сговора с целью обналичивания денежных средств. Ведь после продажи квартиры она все равно осталась бы у прежнего владельца. Кредитные учреждения рассматривают такую ситуацию, как способ получить денежные средства от государства обманным путем. Ни один банк не желает так рисковать.
  2. На успешное решение вопроса не стоит надеяться гражданам, которые официально не зарегистрировали брак, но ведут общее хозяйство. Они также являются взаимозависимыми лицами. Конечно, на практике существуют примеры, когда такие операции были признаны ликвидными (например, у родственников разные фамилии), но это единичные случаи.
  3. ФГКУ «Росвоенипотека» разрешает покупать недвижимость у родственных лиц, но банк этому всячески препятствует, не желая предоставлять ипотеку членам семьи заемщика при отсутствии у них документов на другую имеющуюся собственность (или регистрацию в ней). Любой авторитетный банк найдет причину для отказа, несмотря на то что не существует ни одного закона, который запрещает совершать сделку с родственниками путем оформления ипотеки.
  4. Любая совершаемая сделка тщательно проверяется как кредитной организацией, так и ФГКУ «Росвоенипотека». Раздумывая над сложными схемами, не все понимают обреченность этой операции: накопления для жилищного обеспечения все равно являются собственностью государства до возникновения у заемщика прав на недвижимое имущество. Не стоит забывать о наказуемости за содеянное, ведь подобная афера приравнивается к мошенничеству.

Приняв решение об ипотечном кредитовании, заемщик должен не только обладать достаточной информацией, но и запастись терпением, если существует шанс осуществить этот проект.

Законы

Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

  • Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
  • Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

Покупка квартиры в ипотеку у родителей

О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.