Какие могут быть основания для изъятия земельного участка

Легальное отчуждение в пользу государств участка земли, который принадлежит владельцу на праве собственности, может осуществляться в таких случаях:

  1. для нужд государства или муниципальных нужд;
  2. при нарушении владельцем норм целевого использования;
  3. ради комплексного развития местности;
  4. произведение реквизиции;
  5. конфискация недвижимости.

В каждом из случаев изъятие возможно на основании решения различных органов. Рассмотрим подробнее от кого может исходить инициатива в этом вопросе.

Изъятие на государственные и муниципальные нужды нельзя назвать безвозмездным, поскольку собственнику участка полагается возмещение. Выкуп производится за счет бюджета федерального или территориальных единиц в зависимости от того в чью пользу отчуждается имущество – государства, определенного субъекта РФ или муниципалитета.

Решение об изъятии земельных участков у собственника для государственных нужд принимают органы исполнительной власти государства, субъектов или органы самоуправления.

Если инициатива поступает от таких субъектов, то именно они обязаны нести расходы, связанные с изъятием участка и выплатой компенсации его хозяину, что позволяет экономить бюджетные средства.

К государственным и местным нуждам относят:

  • выполнение обязательств в соответствии с международными соглашениями, стороной которых является Россия;
  • строительство и реконструкция недвижимых объектов;
  • осуществление работ по изысканию, разработке ресурсов;
  • другая деятельность, указанная в законах.

Сроки, сумма компенсации и список условий отчуждения участка регламентируются соглашением об изъятии.

Земельный участок может быть предоставлен новому владельцу на специальные цели для ведения деятельности, определенные ст. 7 Земельного кодекса России. Для таких целей определены следующие категории участков:

  • сельскохозяйственные;
  • природной местности, подлежащие особой охране;
  • участки специального назначения, например, промышленного, оборонного, транспортного;
  • участки-поселения;
  • земли с ресурсами воды и леса.

Изъятие земельного участка у собственника может проводиться принудительно в связи с неиспользованием. Например, если он был предоставлен для ведения хозяйства или жилищного строительства и в течение 3 лет на нем не были начаты соответствующие работы (культивация, мелиорация, возведение жилья и т.д.). Больший срок для начала работ может устанавливаться только законами РФ.

Владелец может оспорить решение в том случае, когда докажет наличие обстоятельств, препятствующих целевому использованию, например, стихийных бедствий, природных катаклизмов, вмешательства третьих лиц. Срок действия таких обстоятельств исключается из трехлетнего периода.

Развитие территории

В этом случае возможно лишение права собственности на участок, когда он размещен в границах местности, которая подлежит комплексному развитию на основании специального решения при наличии соглашения с победителем открытых торгов.

Порядок изъятия земельных участков предусматривает такие этапы:

  1. решение принимают органы самоуправления с учетом проектного плана земли и выделения границ;
  2. решение в течение 7 рабочих дней после дня принятия вместе с проектом соглашения взыскания участка отправляют его хозяину для одобрения;
  3. собственник согласовывает документы и начинает выполнять их условия;
  4. в случае несогласия с решением либо проектом или его неодобрения владельцем на протяжении месячного срока включается процедура принудительного взыскания недвижимости в суде.

процедура изъятия

Если по решению суда одобрено изъятие недвижимых объектов, то через 7 дней после оглашения средства по возмещению стоимости должны быть перечислены на счет собственника земли или отправлены в нотариальный депозит.

Реквизиция подразумевает принудительное изъятие различных объектов, в том числе и недвижимых, в связи со стихийными бедствиями, катастрофами, катаклизмами, эпидемиями и другими чрезвычайными опасными событиями, например, предотвращением террористических актов.

Если земля пострадает, то возможны:

  • компенсация на расходы по приведению ее в надлежащий вид;
  • выплата суммы в соответствии с рыночной ценой объекта без его возврата во владение;
  • замена участка на другой равноценный.

Конфискация является безвозмездным принудительным взысканием земельного участка. Производят ее в связи с привлечением собственника недвижимости к уголовной ответственности и применением соответствующей санкции к обвиняемому.

Такое изъятие участка производится только на основании решения суда, например, обвинительного приговора, а не в административном порядке.

Предлагаем ознакомиться  Зачем приватизировать землю под частным домом

Во время изъятия участка на нужды государства или местных муниципальных органов при определении суммы компенсации владельцу в нее включают:

  • рыночную стоимость земли;
  • убытки, связанные с лишением права собственности, не исключая и возможную упущенную выгоду;
  • затраты на переезд в другое место.

Если при изъятии участка лишение права собственности затрагивает другие объекты недвижимости, размещенные на его территории, то компенсации также подлежит их рыночная стоимость.

Хозяин участка может согласиться с заменой имущества, которое подлежит изъятию, на другой участок земли. В этом случае замена должна быть равноценной в отношении рыночной стоимости объектов недвижимости, а условия и процедура лишения и оформления прав определяется в соглашении.

Компенсация выплачивается не только собственнику участка, но и лицам с кем он вступил в договорные отношения, например, передал землю в аренду или безвозмездное использование.

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

  1. Исполнение международных соглашений РФ;
  2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
    • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
    • атомной энергии;
    • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
    • связанные с космической деятельностью;
    • энерго-/газо-/теплоснабжения;
    • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
  3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

коротко о сроках

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Порядок принятия решения

Этапы изъятия участка на нужды государства следующие:

  • вынесение решения;
  • подготовка соглашения с собственником об изъятии;
  • подписание владельцем соглашения, предложение альтернативных вариантов документа или исковой процесс в отношении владельца в случае несогласия;
  • компенсация изымаемого участка и всех убытков.

Исполнительное производство

Земельный участок может быть конфискован у граждан, в отношении которых открыто исполнительное производство по решению суда. Однако применение конфискации при возникновении задолженности в его рамках довольно узкое. Взыскание недвижимости не производится, если на участке расположен объект, который является единственной недвижимостью для проживания должника и его близких родственников.

Процедура изъятия участка

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

  1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
  2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

  1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
  2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
  3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.
Предлагаем ознакомиться  Порядок получения медкнижки

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным. В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета.

  1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
  2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

  • кадастровый номер;
  • цель отчуждения;
  • реквизиты решения;
  • вид права на объект соглашения;
  • период их передачи;
  • объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
  • указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

  1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
    • передача права владения;
    • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
    • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
    • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
    • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
    • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
    • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Сроки изъятия земли

какие документы требуются

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

  • ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
  • Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

  • соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
  • создана и утверждена схема надела;
  • проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.
Предлагаем ознакомиться  Два собственника квартиры один умирает

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

  • запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
  • запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

  • 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
  • 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
  • 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

Документальное оформление изъятия

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

  • документацию по территориальной планировке;
  • проекты по будущим постройкам;
  • решение об изъятии;
  • договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

  1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
    • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
    • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
    • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
  2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
  3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
  4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

  • постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
  • неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
  • постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
  • постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
  • любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.