Аренда земли с правом выкупа у государства — порядок оформления

  1. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются.
  2. Оформить право на приобретательную давность, которая согласно статьи 234 ГК РФ возникает после 15 лет целевого использования земельного участка.
  3. Оформить право собственности на основании расположенного на земельном участке индивидуального жилого дома, приобретенного в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
  4. Купить арендованный у государства земельный участок на аукционе (стоимость выкупа будет равна кадастровой стоимости или выше);
  5. Выкупить арендованный у государства земельный участок без аукциона. Если договором аренды не предусмотрено, что вы обязаны арендовать земельный участок определенное количество лет до его выкупа в собственность, а также прямо не предусмотрен запрет перевода в собственность арендуемого земельного участка, то по общему правилу, предусмотренному ст.ст. 39.20., пп.6. п.2 ст. 39.3 ЗК РФ — собственникам жилых и нежилых зданий, сооружений, либо помещений в них, предоставляется льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность за 1,5-20% кадастровой стоимости.

Последний способ самый популярный, поэтому о нем я расскажу подробно.

При отсутствии денежных средств можно оформить аренду земли с правом выкупа. Такую возможность предоставляет государство и органы муниципальной власти. Процесс оформления аренды участка с последующим выкупом имеет ряд особенностей, о которых поговорим в статье.

Получить участок земли в собственность можно путем приватизации (бесплатного оформления) или выкупа (возмездного приобретения). Основание для оформления в собственность устанавливается в индивидуальном порядке.

Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.

Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.

Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.

Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.

Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.

Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ.

Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов.

Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.

Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.

Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.

Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • межевой план земельного участка;
  • заявление с указанием цели использования земли.

Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.

В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:

  • документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
  • официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.

Без этих бумаг заключение договора аренды невозможно. В свою очередь арендатор обязан иметь на руках общегражданский паспорт.

Договор аренды с последующим выкупом оформляется в трех экземплярах. По одному из них получают стороны арендных отношений (заявитель и муниципалитет), а третий предоставляется в Росреестр при регистрации. Прохождение государственной регистрации обязательно для всех арендных договоров, срок которых превышает 11 месяцев.

Передача земельного участка арендатору осуществляется на основании составления акта приема-передачи. Он является неотъемлемой частью договора.

В договоре следует указать следующую информацию:

  • данные сторон;
  • сведения о документе, который подтверждает наличие права собственности;
  • идентификационные сведения о земельном участке – адрес местонахождения, площадь, кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования и т.д.;
  • указание на возможность выкупа с перечислением условий;
  • права и обязанности сторон;
  • срок аренды;
  • порядок расторжения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Для регистрации арендных отношений необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ следующие бумаги:

  • договор аренды в трех экземплярах;
  • заявление на регистрацию;
  • акт приема-передачи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • кадастровую и техническую документацию.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

После оформления выкупа и перечисления выкупной суммы потребуется также обратиться в Росреестр или МФЦ по месту расположения земельного участка и зарегистрировать переход права собственности. При себе обязательно иметь паспорт и доверенность для представителя муниципального органа или заявителя.

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

  1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
  2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
  3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
  4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
  5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
  6. Оформление акта приема-передачи.
  7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
  8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Стоимость и сроки

Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.

При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.

Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.

Возможные проблемы

Муниципальный или государственный орган может отказать в выкупе арендованной земли. При этом должно быть одно из следующих оснований:

  • некорректное оформление документации;
  • наличие недостоверной информации в документах;
  • возбуждена процедура банкротства или ликвидации юридического лица-арендатора;
  • передача участка в частную собственность запрещена по закону;
  • покупатель не является гражданином или резидентом РФ;
  • участок предназначен для нужд муниципалитета.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

Положительное решение принимается при соблюдении всех условий и правил. Причина отказа всегда указывается письменно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

При получении отказа указанную причину можно устранить. Если ваши права нарушаются, рекомендуем обратиться к юристу и оспорить принятое решение.

Приобретение земельного участка не всегда сопряжено с непосильными затратами. Земельным кодексом РФ регламентирована право получения земли в аренду с последующим правом выкупа. Далее в статье рассмотрим этот вопрос подробнее.

Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам

Для собственников зданий стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, который зависит от региона и целевого назначения:

  • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве выкуп муниципального земельного участка под объектом строительства равен 20-25%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам). Если земля федеральная (принадлежит государству, а не муниципалитету), то могут потребовать выкуп с коэффицентом 1, то есть за полную кадастровую стоимость;
  • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
  • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15% кадастровой стоимости. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка из аренды в собственность будет стоить 15% кадастровой стоимости;
  • Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% кадастровой стоимости.

Так как перевод земель из аренды в собственность регулируется муниципальными и региональными подзаконными актами, то точную стоимость выкупа вам скажут только в Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Вашим местным законодательством (региональным) должен быть предусмотрен порядок и стоимость выкупа земельных участков в соответствии со ст. ст.

22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Законом вашей области ««О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в вашей области».

Предлагаем ознакомиться  Неправильно составлен договор и невыплата зарплаты

Если земельный участок находится в каком-либо садово некоммерческом товариществе (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ), то действует норма ст. 39.3 ЗК РФ — продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

Как прописаться на даче

Как быть с регистрацией ИЖС в СНТ

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания СНТ

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.

Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?

Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.

Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.

К ним относятся:

  1. Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
  2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
  3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли

С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:

  1. Аренда длится 3 и более года
  2. Покупка возможна только арендатором
  3. Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
  4. На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору

Добавим, информацию, касающуюся НКО.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО. 

При аренде муниципальной земли предпочтительнее всего за первые три года аренды земли построить на участке дом и оформить его, пусть даже как объект не завершённого строительства.

Кроме того, любое облагораживание арендуемого участка земли тоже будет выступать преимуществом в вашу пользу.

Арендатор может перевести участок земли в личную собственность по фиксированной цене (без торга и аукциона), если:

  1. Аренда длится 3 и более года и в договоре прописан пункт о возможности выкупа арендуемого участка
  2. Лицо, заявляющее желание стать собственником земельного участка, арендует его на законных основаниях
  3. Предложение о выкупе направлено собственнику земельного участка до окончания установленного срока аренды

Для начала инициирования процедуры выкупа арендуемого вами земельного участка необходимо чётко представлять себе, куда следует обращаться.

Инициирование выкупа арендуемого земельного участка начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок.

В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.

В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.

Подготовка выкупа земельного участка состоит в сборе документов, подтверждающих не только желание приобрести арендуемый кусок земли, но наличие законных условий, обеспечивающих возможность удовлетворить это желание.

К таким условиям относится подтверждение того, что именно этот участок находится в вашей аренде, а также место его расположения, имеет ли он установленные границы и пр.

Для выкупа арендуемого участка земли готовится следующий пакет документов:

  1. Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
  2. Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом). Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.
  3. Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.
  4. Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.
  5. Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.
  6. Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
  7. «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).

Когда будет всё подготовлено, следует задуматься, какую сумму необходимо будет внести для выкупа заветного земельного надела. Приведём краткое описание возможной стоимости выкупа арендованных земель.

Плата за аренду участка земли независимо от его размера выставляется муниципалитетами в виде определённого процента от их кадастровой стоимости либо путём применения кратного размера ставки земельного налога.

Конкретные величины рассчитывается в каждой местности с учётом её территориальных особенностей.

В мегаполисах с проживанием свыше 3 млн человек (Москва и Санкт – Петербург) участок земли можно выкупить за сумму, составляющую до 20% от кадастровой цены (Москва – 20%, Санкт – Петербург – 19,5%).

В крупных городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек сумма выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости (от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, размер которого равен 1,5% кадастровой стоимости).

В небольших поселениях с населением до 500 тыс. человек выкуп обойдётся от двух до десятикратного размера ставки земельного налога.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

В Московской области для выкупа арендуемых участков применяется десятикратная ставка земельного налога.

Участки земли, арендуемые в сельских и поселковых муниципальных образованиях, можно выкупить за сумму, не превышающую 3% от их кадастровой стоимости.

Минимальная стоимость земельного участка, находящегося в федеральном владении, составляет 2,5% от его кадастровой цены. Такой же процент используется при приобретении юридическими лицами территорий, выделенных в аренду для организации дачного товарищества.

Какие документы нужны для перевода земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка из аренды в собственность возможно при наличии следующих документов:

  1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  2. оригинал постановления главы районной Администрации о предоставлении земельного участка в аренду;
  3. Постановление о расторжении договора аренды;
  4. Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
  5. Кадастровый паспорт на земельный участок;
  6. Кадастровый паспорт на построенный объект;
  7. Выписка из ЕГРН на земельный участок и построенный объект. 
Предлагаем ознакомиться  Лампа для рабочего стола. Критерии выбора и правила размещения на рабочем столе (2019)

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

  1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
  2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
  3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.

Что нужно для перевода из аренды в собственность земли под объектом строительства

Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора. Обращаю внимание на понятия указанные в данной статье, а именно «зданий» «сооружений» «помещений» — это означает что, объект расположенный на земельном участке должен быть оформленным в вашу собственность и иметь статус — здания или сооружения, т.е. должен быть достроенным и оформленным в собственность.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

При этом, существуют некоторые ограничения: 

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
  2. Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование — п.3,4,5 ГрК РФ).
  3. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

В определении объекта капитального строительства указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на не капитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под не капитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания не более трех этажей  — думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, — объект точно не признают жилым домом.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

Как получить разрешение на строительство дома

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права необходимо иметь завершенный строительством объект введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти — Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание  — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Порядок действий следующий:

  1. Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
  2. Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
  3. Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
  4. Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
  5. Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
  6. Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
  7. Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности. 

Как оформить земельный участок без документов под домом

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

  •  ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
  • п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

  1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
  2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
  3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

  1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
  2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
  3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
  4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

  • Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
  • Угодья под ИЖС;
  • Земля для строительства гаражей и бань;
  • ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

  • не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
  • основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей. 

Как перевести из аренды в собственность землю для сельского хозяйства

Важно знать, что, арендатор наделен правом пользователя земли, но он не собственник. По этой причине арендованный надел нельзя продать, подарить, оставить наследникам, а также провести другое законное отчуждение.

Кроме того, строить на таком участке как капитальные, так и вспомогательные объекты недвижимости арендатор может только с разрешения собственника земли, иначе есть риск обращения последнего в суд с иском о сносе самовольных строений.

Предлагаем ознакомиться  Куда можно пожаловаться на начальника

В данной статье расскажем, как выкупить арендованный земельный участок в 2018 году, что для этого нужно сделать, и какие необходимы документы. Кроме того, вы получите пошаговые рекомендации как это сделать быстро и правильно.

Если участок под личное подсобное хозяйство расположен на землях населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе, при условии, что всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут снести.

Как оформить ЛПХ и начать зарабатывать

Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.

Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).

С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.

Таким образом остаются 2 варианта:

  1. Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
  2. Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст.

10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

  1. «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
  2. Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

Обращаемся к классификатору видов разрешенного использования: Код земельного участка: 1.17 Питомники: Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства.

Прежде всего здесь следует определить: от какого законодательства следует отталкиваться:

  • Если земли СХ назначения — п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка». 
  • Если земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования — питомники, тогда здесь должен подойти по классификатору ВРИ код. 2.2. — для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) с размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных). Поэтому, следует уточнить возможность строительства на таком земельном участке, как правило, участки относящиеся к землям поселений могут иметь дополнительные ВРИ — уточните. 

По общему правилу арендатор может перевести земельный участок из аренды в собственность при соблюдении следующих условий:

  1. Срок аренды на который выделен участок от трёх лет;
  2. Арендатор земельного участка имеет в собственности объект недвижимости расположенный в границах данного участка — пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ (земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса).

Исходя из моей практики единственным законным способом выкупа земельных участков, которые по документу «Питомник», является изменение их категорий. В субъектах РФ такими процедурами занимается Департамент лесного хозяйства. Возможность смены ВРИ и возможность строительства на таком участке уточняется через заявление в органах местного самоуправления.

Законом о приватизации предусмотрены следующие ограничения на перевод земель в собственность:

  1. Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
  2. Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
  3. Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
  4. Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
  5. Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
  6. Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
  7. Земли Министерства Обороны.

Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность

Собранные в неполном объёме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.

Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги. 

Осуществляется сбор документов, приведённых в подразделе «Какие требуются документы?» настоящей статьи.

Аренда земли у государства с правом выкупа участка: особенности и инструкции

Особое внимание следует обратить на официальное определение границ арендуемого участка земли, который планируется выкупить у администрации.

Отсутствие официально закреплённых координат участка на местности является законной причиной отказа в его приобретении.

Закрепление границ осуществляется с помощью межевания, заключающегося в согласовании границ участка с соседям и официальном определении координат участка с последующим письменным оформлением.

Межевание осуществляется подготовленным специалистом (кадастровым инженером). Услуга платная (от 5 до 10 тыс. руб.) и выполняется по просьбе арендатора.

Не менее важную роль играет кадастровый учёт.

Данный шаг выполняется только при отсутствии кадастрового паспорта на арендуемый участок, запланированный к приобретению. О том есть ли он или его нет, можно узнать, запросив кадастровую выписку через МФЦ или по сети Интернет.