Сроки действия и хранения

По срокам действия договор аренды бывает:

  • до одного года;
  • более одного года;
  • бессрочный.

В первых двух случаях в документах указывают точные даты, когда истекает срок действия договорённостей. В последнем – конечной даты нет. Если кто-то из сторон решит расторгнуть бессрочное соглашение, ему необходимо предупредить другую сторону за 1-3 месяца до прекращения сотрудничества.

У юридических лиц договор на аренду нежилых помещений должен сохраняться в архиве предприятия постоянно (согласно п.424 «Перечня типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций, с указанием сроков хранения» (утв. Росархивом 06.10.2000). Уничтожение или изъятие недопустимо!

В случае, когда арендатор нарушает условия сделки (например, не выплачивает вовремя деньги), собственник может расторгнуть соглашение и подать на него в суд. Срок исковой давности по договорам аренды нежилых помещений составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении прав.

Временной промежуток меняется в таких случаях:

  1. наниматель частично погасил задолженность;
  2. арендодатель написал заявление в суд о продлении или возобновлении срока исковой давности;
  3. арендатор скрылся, и дело возобновляют после его возвращения.

Нормативными актами для арендных договоров на нежилые помещения определены следующие сроки действия:

  • менее года;
  • год и более;
  • неопределенный срок.
Важно.

Если временной период действия соглашения в нем не указан, то, согласно п. 2

ст. 610 ГК РФ

, считается, что арендные отношения между сторонами установлены на срок неопределенный, и каждая из них может отказаться от выполнения соглашения в любое время.

  1. Сроки хранения. Срок хранения договоров и соглашений установлен статьей 791 Перечня типовых управленческих документов (ПТУД). Руководствуясь этим документом можно сказать, что арендатор, не имеющий условий для содержания архива, обязан хранить заключенный договор не менее 10 лет после того, как он был расторгнут.

    Договор аренды нежилого помещенияДля арендодателя ПТУД определяет постоянный срок хранения договорных документов, то есть, неограниченный. Это необходимо для возможных налоговых проверок и для подтверждения своих прав на недвижимость, если возникнут какие-либо связанные с этим разбирательства.

  2. Срок исковой давности. При нарушении какого-либо условия соглашения об аренде и уклонения нарушителя от исправления ситуации любая его сторона имеет право прибегнуть к помощи судебного принуждения. Срок исковой давности по договору аренды нежилой недвижимости составляет три года.

Кто может выступать сторонами?

Сторонами договора могут быть ИП, юридические и физические лица, административно-территориальные, национально-государственные и муниципальные образования.

Для юридических и физических лиц нужны разные пакеты документов для регистрации. Так же для них отличается сумма государственной пошлины (ПП. 22 П. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Много дополнительных требований устанавливается при заключении контрактов на аренду муниципального имущества или государственного. В тех случаях, когда арендодателем является государство, сторонами приобретается дополнительная ответственность по договору аренды.

Если по каким-то причинам происходит смена собственника нежилого помещения, то договор аренды в этом случае не теряет своей юридической силы (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014). Смена арендодателя не является основанием к изменению условий или расторжению соглашений (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Стороны могут принять решения прекратить сотрудничество в том случае, если новый владелец решил продать арендуемое имущество. В таком случае, арендодатель должен предупредить нанимателя за три месяца до даты расторжения сделки.

Статьей 608 ГК РФ определено, что каждый собственник недвижимого имущества имеет право сдавать его в аренду. Это могут быть физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели или государство. Действие этого права распространяется и на арендаторов нежилых помещений.

Договор аренды нежилого помещения

Несмотря на то, что договорные документы по аренде нежилой недвижимости оформляются по единому типовому образцу, независимо от юридического статуса сторон, существуют некоторые особенности их заключения между контрагентами с различным правовым положением в обществе:

  • соглашение между физическими лицами может быть бессрочным, а при указании срока действия не требует регистрации в течение года;
  • заключение арендного договора между индивидуальными предпринимателями рассматривается, как коммерческая сделка и может облагаться налогом в соответствии с действующим законодательством;
  • муниципальным организациям закон разрешает сдавать внаем принадлежащие им площади только после проведения предварительного аукциона среди потенциальных арендаторов — ст. 17.1. ФЗ-135 (все об аренде муниципальных нежилых помещений у государства узнайте тут);
  • при заключении арендного договора на нежилую недвижимость между юридическими лицами, то необходимым условием признания его законности является обязательная регистрация сделки в органах Росреестра.

При смене собственника нежилого помещения договор об его аренде, заключенный с прежним владельцем, свою силу не теряет (

617 ГК РФ

). В такой ситуации новый арендодатель обязан уведомить арендатора о переходе права на получение арендной платы.

Виды договора

В договоре должны присутствовать разделы, указывающие на:

  • его субъектов — арендодателя и арендатора;
  • предмет договора — объект недвижимости;
  • арендную плату — приводится способ расчёта (обычно в рублях за 1 кв. метр), порядок и сроки перечисления денег;
  • права и обязанности сторон, кроме вытекающих из закона;
  •  срок аренды;
  • условия изменения и прекращения аренды;
  • ответственность сторон по договору и порядок разрешения споров.

Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, субъектами которой могут являться любые участники гражданско-правового оборота. Она относится к числу возмездных и консенсуальных. Для заключения достаточно договоренности между субъектами. Она же должна быть обоюдной. Договор, в котором хорошо расписаны обязанности арендатора, но ничего не говорится об обязанностях арендодателя в плане передачи имущества, может быть признан судом недействительным. Поэтому важно максимально подробно заполнить не только раздел о предмете договора, но и о том, как именно будет осуществляться передача.

Если срок не будет указан вовсе, то договор будет отнесён к числу бессрочных. Его отсутствие не является основанием для того, чтобы считать сделку недействительной. В случае же, когда срок был указан, но по его истечении стороны не предприняли никаких шагов для фактического прекращения аренды, то договор так же становится заключенным на неопределённый срок.

Предлагаем ознакомиться  Могут ли дочь не выпустить за границу при наличии долга за квартиру

В разделе о правах и обязанностях сторон следует отражать такие важные моменты:

  • возможность арендодателя проникать на территорию, переданную в аренду, и совершать там какие-либо действия;
  • за чей счёт и в каком порядке будет осуществляться текущий и капитальный ремонт;
  • возможность арендатора требовать у арендодателя включения в общий счет своих затрат на улучшение состояния арендованных помещений.

При непосредственной передаче нужно составлять передаточный акт, а в нём отражать особенности объекта, как они есть на момент начала фактического исполнения сторонами своих обязательств. Этот документ, вместе со сроком фактической передачи, так же нужно упоминать в договоре. Такой абзац приобретает особую актуальность, если возникнут какие-то споры о сделке.

Предмет договора описывается с указанием следующих параметров:

  • фактический адрес помещений или здания, которое сдаётся в аренду;
  • если это помещения, то описываются их координаты внутри здания (этаж, номер комнаты и всё то, что зависит от особенностей имущества);
  • площадь помещения, которая должна находиться в соответствии с данными из кадастрового паспорта БТИ;
  • назначение помещения и цели аренды (для организации магазина, склада, офиса, цеха и т. п.).

Вся документация, характеризующая помещения, становится приложением к договору. В некоторых случаях в самом договоре указывается лишь экспликация. Так называется копия технического паспорта. Это возможно, к примеру, если арендуется комната в здании, которое относится к числу «бизнес-инкубаторов», а его особенностью является наличие однотипных и пронумерованных комнат.

Довольно часто в договоре указывается и право арендатора сдавать помещения в субаренду. Если же арендатор против этого, то следует ввести пункт о том, какие санкции последуют, если произойдёт передача помещений третьему лицу. Кроме прочего, это может стать и причиной для досрочного расторжения договора.

Раздел об арендной плате имеет особое значение не только в силу того, что без него договор может потерять юридический смысл. Отдельные его детали имеют такую высокую значимость, что сути не уступают дополнительным соглашениям. Прежде всего — это всё, что касается вопроса ремонта помещений. Следует указать, чьими силами он будет проводиться, в какой срок и как это отразится на оплате, если ремонт будет выполнен арендатором.

Сегодня практикуется заключение нескольких вариантов соглашений о передаче нежилой недвижимости, находящейся в собственности арендодателя, во временное пользование, максимально учитывающих существующее разнообразие условий аренды и деловых отношений между арендаторами и арендодателями.

Типовой

Такой вид договора при оформлении арендных обязательств является основным и, если не оговаривается другой тип соглашения, то все юридические основания аренды прописываются и закрепляются только с его помощью.

Подробнее о типовом договоре аренды нежилого помещения читайте в нашей статье.

Предварительный

Этот тип соглашения иногда называют договором о намерениях. Применение его регламентируется статьей 429 ГК РФ, и основной его целью является документальное закрепление обязательства арендатора заключить в определенный срок основной контракт.

О предварительном договоре и договоре о намерениях для аренды нежилого помещения говорится тут.

Безвозмездный

Суть такого соглашения в том, что оно позволяет временно использовать нежилое помещение без какой-либо арендной платы. Фактически, это просто документ, подтверждающий право арендатора пользоваться недвижимостью, ему не принадлежащей.

При внесении в соглашение условия оплаты, оно сразу приобретает статус основного договора о передаче недвижимости во временное пользование.

Про особенности заключения договора о безвозмездном пользовании нежилым помещением мы писали здесь.

С правом выкупа

Аренда с правом выкупа – это вариант долгосрочной аренды, при которой арендатор имеет возможность приобрести арендованную нежилую недвижимость в собственность, заплатив на неё указанную в договоре выкупную цену. Возможен вариант, когда объект переходит в собственность арендатора по окончании срока аренды, то есть, его выкуп происходит за счет долгосрочной арендной платы.

О заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа читайте тут.

Трехсторонний

Трехсторонние соглашения обычно заключаются при оформлении аренды муниципальных жилых помещений с целью их дальнейшего коммерческого использования. В таких случаях арендный договор подписывают арендодатель нежилого помещения или здания, арендатор и представитель организации, на балансе которой находится недвижимость. В документе его именуют балансодержателем.

Предлагаем ознакомиться  Что лучше для бизнеса ооо или ип

В трехстороннем арендном договоре на нежилую недвижимость присутствуют те же условия, которые принято указывать в обычном двустороннем соглашении, с той лишь разницей, что на стороне арендодателя в нем дополнительно выступает балансодержатель. В обязанности, которые договор вменяет балансодержателю, обычно входит передача помещения арендатору по акту и контроль его состояния во время всего срока аренды.

Допсоглашения

Для составления и подписания договора арендодатель должен предъявить документы, подтверждающие его права на собственность, кадастровый и технический паспорт. Если собственником является компания, нужны учредительные документы. Если это физическое лицо – достаточно паспорта. Так же потребуется доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Наниматель тоже должен иметь при себе учредительные документы и паспорт.

Чтобы знать, как заполнить документ, необходимо ознакомиться с сутью, особенностями содержания и предметом соглашения:

  1. Данные сторон. Для юридических лиц: ФИО представителя, полное название компании, номер расчетного счета, ИНН и ОГРН, контактный номер телефона, адрес. Для физического лица: ФИО сторон, паспортные и контактные данные, адрес, реквизиты.
  2. Объект договора. Записываются технические характеристики помещения, площадь, месторасположение.
  3. Порядок передачи объекта. Передача происходит по акту. В пункте указываются сроки, в течение которых помещение передается арендодателем и принимается арендатором.
  4. Права и обязанности. Тут обозначают размер арендной платы и ежемесячная дата ее внесения, обязанности по ремонту (поточному и капитальному), условия оплаты дополнительных расходов (коммунальные счета), запрет на субаренду и самовольную перепланировку и т.д.
  5. Обязательно оговаривается цель использования помещения (офис, склад, производство и т.д.)
  6. Информация об имуществе (полный перечень того, что находится в здании).
  7. Сроки действия, порядок продления договора и правила расторжения.
  8. Способ разрешения спорных вопросов.

О правилах заключения договора между физическими лицами читайте в этом материале.

Арендатор имеет право пользоваться земельным участком, на котором расположено арендуемое здание, а также прилегающим земельным участком в том размере, который необходим для достижения целей найма. В договоре прописывается размер участка, который используется арендатором. Если эти данные не зафиксированы, то наниматель может пользоваться всей территорией. При необходимости заключают дополнительное соглашение на аренду земли.

С оборудованием

При аренде нежилого помещения вместе с оборудованием в документ записывают:

  1. серийные и регистрационные номера;
  2. технические характеристики оборудования;
  3. указывают инвентаризационные номера.

Часть объекта

Когда арендуется часть нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, необходима индивидуализация этой части здания (оформляется технический паспорт). Площадь разделяется перегородками. В договоре в обязательном порядке прописываются условия оплаты коммунальных платежей и дополнительных расходов, которые зависят от размера арендуемой части.

Страховой депозит, он же обеспечительный платеж, выступает гарантией благонадёжности арендатора. Сумма эквивалентна сумме арендной платы за один-два месяца. Чаще всего эти деньги засчитывают, как оплату за последние месяцы аренды.

Арендные каникулы предоставляется арендатору в том случае, если он не может начать использование помещения в полной мере (заканчивается ремонт, проводиться перепланировка здания, ведутся отделочные работы). Наличие арендных каникул прописываются в договоре двумя способами:

  1. Пункт находится в тексте, если каникулы совпадают с началом действия контракта.
  2. Условия фиксируются в дополнительном соглашении, если снижение оплаты необходимо во время использования объекта.

Дополнительные соглашения необходимы в том случае, если нужно изменить некоторые условия в прописанном ранее договоре. С их помощью продлевают срок действия договорённостей или досрочно их расторгают (дополняют актом обратного приема-передачи объекта аренды). Если меняются условия по арендной плате, по объему прав и обязательств сторон, тоже помогут дополнительные соглашения.

Форма и вид соглашений должны соответствовать основному договору. Если документ заверен у нотариуса, то и дополнительное соглашение заверяется. Если аренда зарегистрирована в Росреестре, значит, и доп. соглашения там регистрируются.

Арендный договор считается незаключенным, если в нем не указаны существенные условия аренды, прописанные в законодательстве (ст.432 ГК РФ). Таковыми являются:

  1. Информация об объекте или, по-другому, предмете договора (указываются точное место расположения и вид объекта – здание, помещение целиком или его часть).
  2. Указание сторон сделки и их реквизиты.
  3. Срок действия соглашения.
  4. Размер и порядок арендной платы.
  5. Цель использования арендованной недвижимости (офис, склад, торговая точка и т.д.).
  6. Обязанности и ответственность вступивших в арендные отношения сторон.

В существенных условиях договора необходимо указывать все нюансы аренды, зависящие от того, какой вид нежилой недвижимости сдается внаем.

В соглашении об аренде этого вида недвижимости в части «Предмет договора» указывают, что арендатору вместе с правами на временное владение и пользование зданием передаются аналогичные права на ту часть земли, на которой здание расположено и которая арендатору необходима в связи с целью использования объекта.

Дополнительное соглашение – это юридический документ, вносящий изменения в условия основного договора аренды. Необходимость такого изменения может возникнуть, например, в ситуации, когда:

  1. надо изменить размер арендной платы или порядок её внесения;
  2. изменился размер арендуемой площади;
  3. контрагенты решили внести в договор новые условия и так далее.

Право на составление такого контракта определено статьей 452 ГК РФ.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Предлагаем ознакомиться  Как правильно заключить договор ГПХ?

Требования к регистрации

Согласно нормам гражданского законодательства обязательной государственной регистрации в органах Росреестра подлежат соглашения об аренде нежилой недвижимости, заключенные на срок более одного года.

Кроме того, обязательно следует регистрировать все соглашения сразу после их заключения, если сторонами подписания являются юридические лица. Договоры, заключенные на срок менее 12 месяцев и бессрочные регистрировать необязательно.

Про особенности аренды нежилого помещения без регистрации мы писали в этом материале.

Споры

Причиной спорных ситуаций является либо некорректное составление соглашений об аренде, либо несогласие с его условиями арендодателем или арендатором. Довольно часто споры приводят к расторжению договоров, поводы для которого четко прописаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. Однако нередко и само прекращение действия контракта проходит в условиях судебного вмешательства.

Если не удалось решить спор по договору об аренде в досудебном порядке, то исковые заявления физических лиц рассматривают суды общей юрисдицкции, а индивидуальных предпринимателей и лиц юридических – Арбитражный суд.

Какие споры могут возникнуть:

  • Отличие фактических характеристик арендуемого объекта с теми, которые указаны в договоре.
  • Аренда помещения сразу несколькими лицами.
  • Аренда части недвижимости.
  • Аренда арестованной или заложенной недвижимости.
  • Споры по регистрации договора в Росреестре.
  • Ограничения прав арендодателя или арендатора с помощью угроз о расторжении контракта.
  • Невозможно использовать помещение по назначению.
  • Ремонт текущий и капитальный. Возмещение расходов его проведения.
  • Индексация размера арендной платы и страхового депозита.
  • Изменение размера арендной платы больше одного раза в год.
  • Субаренда.
  • Ответственность нанимателя за ущерб, потерю арендованной недвижимости.
  • Споры по одностороннему расторжению договора.
  • Возврат имущества в первоначальном виде и т.д.

Спорные вопросы решаются в соответствии с условиями договора. Для этого в тексте специально прописан пункт «Способ разрешения спорных вопросов». Если решить проблему не удается самостоятельно (спорный вопрос не прописан в соглашении), нужно проконсультироваться с юристом и обратиться в суд.

Подводные камни

  • Перед тем, как заключить сделку, арендатору стоит проверить документацию арендодателя и убедиться, что он имеет право сдавать объект в аренду. Можно заказать выписку из специального реестра – ЕГРН. Выписка покажет, кто является собственником, есть ли другие долгосрочные аренды, задолженности или аресты по данному объекту. Если владелец – юридическое лицо, понадобится справка ЕГРЮЛ.

    Если договор подписан не уполномоченным лицом, то суд признает такое соглашение недействительным.

  • Если планируется долгосрочная аренда, но стороны решают заключить несколько краткосрочных договоров, чтобы не регистрировать документы в Росреестре, то арендатор находится в зоне риска. Дело в том, что собственник может принять решение не продолжать сотрудничество и разорвать соглашение в одностороннем порядке (даже если в контракте прописано автоматическое продление).
  • Договор аренды в иностранной валюте может удивить подводными камнями. Причиной проблем станет постоянное и непредсказуемое колебание курса. Падение или рост курса валют не является причиной для расторжения сотрудничества. А значит, в случае резких перепадов одна из сторон попадает в невыгодное положение. Та же ситуация возникает тогда, когда страховой депозит вносится в валюте.
  • Предварительный договор. Это соглашение может быть подписано без участия юристов. Его цель – зафиксировать предварительную договорённость о том, что в назначенный срок стороны должны заключить официальную сделку. Но в документе часто прописывают условия, права и обязанности будущих партнёров. К этим пунктам нужно относиться внимательно, потому что изменить их во время подписания основного договора крайне проблематично.
  • Стоит следить за сроками действия предварительно договора. Если в течение года с момента подписания соглашения о намерениях основной контракт так и не был подписан, собственник может отказаться от договорённостей, аргументируя это истечением годичного срока.

В каждой, даже самой продуманной ситуации могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства. Наличие письменного договора – это способ обезопасить себя и свой бизнес. Соблюдайте оговоренные условия. Если есть необходимость, заключайте дополнительные соглашения и обращайтесь к опытным юристам за консультацией.

Основных «сюрпризов», которые может преподнести невнимательно составленное соглашение, два. Это:

  1. Заключение его с лицом, не имеющим права на такое юридическое действие, то есть не с собственником недвижимости и не его доверенным лицом.
  2. Наличие у арендованных помещений дополнительных обременений.

Такие факты, если они обнаружатся уже после заключения договора, могут стать причиной признания сделки ничтожной, а самого соглашения – несостоявшимся.

Правильно составленный договор аренды нежилых помещения не оставляет «белых пятен» в арендных отношениях между арендатором и владельцем помещения, предоставляемого внаем. Только при наличии такого документа стороны могут быть уверены в том, что их права с юридической точки зрения защищены должным образом.