Какие улучшения считать неотделимыми?

 Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения [2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом. Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения. То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011. Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел. Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности. Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы. Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции.

А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции.

Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла.

Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах). Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Неотделимые улучшения квартиры это

Пример – Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.10.2014 по делу № А60-20918/2014. Арендатору, снимавшему помещение под торговую точку, при расторжении договора было разрешено демонтировать тротуарную плитку, металлическую урну, отдельно стоящую рекламную стелу.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Например, помещение передано арендатору без дверей, и этот факт зафиксирован в договоре.

Предлагаем ознакомиться  Может ли собственник выписать из квартиры прописанного человека без его согласия

Арендатор установил двери. Чтобы вернуть арендодателю имущество в первоначальном состоянии, арендатор имеет право снять двери при условии, что не повредит дверной проем, то есть сохранит его таким, каким он был до установки дверей. Если же проем расширен или в нем остались существенные следы от креплений – двери демонтажу не подлежат.

Как мы уже говорили, возможность демонтажа зачастую определяется с помощью привлеченных экспертов. Они могут, допустим, отнести утеплитель межпотолочного пространства, напольный линолеум, электросчетчик, кабель, потолочные светильники, межкомнатные двери к отделимым улучшениям, как это было при рассмотрении спора Арбитражным судом Свердловской области (Решение от 08.10.2014 по делу № А60-20918/2014).

Может ли арендодатель не возмещать арендатору расходы на неотделимые улучшения?

1. Право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды.

2. Улучшения произведены за счет средств арендатора.

3. Арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Неотделимые улучшения квартиры это

Специальный порядок получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений законодательно не установлен. Однако в договоре его лучше прописать. Желательно, чтобы согласие было зафиксировано документом – при необходимости обращения в суд такой документ будет принят как доказательство.

Многие арендодатели предпочитают включать в договор условие, в силу которого они являются собственниками неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. В этом случае арендодателю не компенсируются затраты, даже если получено согласие на осуществление таких улучшений.

Рассмотрим Постановление АС СЗО от 27.03.2017 по делу № А56-26277/2016. В соответствии с договором аренды для более эффективного использования арендуемого здания арендатор мог производить самостоятельно или за счет собственных средств работы, направленные на подготовку здания к использованию, в том числе его перепланировку, текущий и капитальный ремонт, неотделимые улучшения.

Было установлено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя. А стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за свой счет и с согласия, и без согласия арендодателя по окончании срока действия договора либо при досрочном его расторжении по вине арендатора возмещению не подлежит.

Договор был досрочно расторгнут арендатором по финансовым соображениям. Посчитав, что вложения в неотделимые улучшения не окупились, арендатор потребовал соответствующую компенсацию. Суд встал на сторону арендодателя, указав на условие договора, в силу которого при досрочном прекращении аренды по вине арендатора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Чтобы пресечь споры об отделимых и неотделимых улучшениях при возврате имущества по окончании срока договора, зачастую арендодатели включают в условия соглашения пункт о праве собственности и на отделимые улучшения. В этом случае арендатор должен будет передать такие улучшения. Другое дело – как арендодатель сможет доказать, например, что на пустом месте стояла ширма или висели дорогие шторы, если следов от данных предметов нет, как и самих предметов?

А разрешения на отделимые улучшения арендатору получать не нужно. На основании чего арендодатель будет выставлять требования? Впрочем, скорее всего, ширмы и шторы арендодателя не интересуют, а вот более крупная «дичь» – да. Например, офисные перегородки или системы кондиционирования. В принципе, их можно разобрать, но следы все равно останутся.

Значит, это неотделимые улучшения. А если арендатор утверждает обратное – пусть смотрит соответствующий пункт договора, как это было при вынесении решения в Определении ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544. Арендатор посчитал, что потолочные кондиционеры и офисные перегородки являются отделимыми улучшениями, то есть его собственностью, и обратился в суд.

Согласно п. 36 совместного Постановления № 10/22 в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении другого лица. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Арендатор предоставил судам договор безвозмездного пользования установленным оборудованием, а также договор подряда на монтаж и установку.

Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое незаконно выбыло из его владения. Объектом виндикации [3] может выступать любое индивидуально-определенное имущество, сохранившееся в натуре.

Ответчиком по виндикационному иску является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь. Незаконным владельцем следует считать не только лицо, самовольно завладевшее вещью, но и того, кто приобрел вещь у лица, не управомоченного распоряжаться ею. Под незаконным владением нужно понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет правового основания.

В предмет доказывания по виндикационному спору входят: наличие права собственности у истца на истребуемое имущество, индивидуально-определенные признаки истребуемого имущества, факт нахождения истребуемого имущества у ответчика, условия, при которых имущество выбыло из владения собственника (отсутствие обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества). Бремя доказывания этих обстоятельств в совокупности возложено на истца (ст. 65 АПК РФ).

Предлагаем ознакомиться  Наследство без завещания - особенности получения

Однако доказать наличие права собственности на истребуемое имущество в рассматриваемом случае истцу не удалось. В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, но только если иное не предусмотрено договором аренды. А договором как раз и было предусмотрено, что арендодатель является собственником как неотделимых, так и отделимых улучшений арендованного имущества.

Суд отклонил требования арендатора установить, относится ли монтаж кондиционеров к перепланировке или переделке, и утверждение, что демонтаж не повлечет какого-либо ущерба для помещения. Поскольку было доказано, что согласно договору арендодатель является собственником как неотделимых, так и отделимых улучшений имущества, в том числе улучшений в виде установки системы кондиционирования, суд пришел к выводу, что спорное имущество не может быть истребовано арендатором независимо от признаков этого имущества.

Итак, хотя в ст. 623 ГК РФ прописано, что отделимые улучшения арендованного имущества – собственность арендатора, следует обратить внимание на окончание названной статьи, которое допускает передачу указанных улучшений арендодателю по условиям договора.

Если затраты на улучшение арендованного имущества компенсированы за счет одного источника, то арендатор не имеет права требовать их компенсации повторно с арендодателя, иначе это будет расцениваться как двойное возмещение.

Рассмотрим в качестве примера Определение ВС РФ от 28.02.2017 № 309-ЭС17-956 по делу № А50-28483/2015. Арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения арендованного имущества – выполнил техническое перевооружение котельной. Арендатор отказался возместить стоимость улучшений, посчитав, что компенсация поступила арендатору из иных источников – полученного с потребителей тарифа.

Суд счел позицию арендатора правильной: неотделимые улучшения произведены за счет инвестиционной составляющей тарифа – полученной платы от абонентов в рамках краевой инвестиционной программы по повышению энергоэффективности при производстве тепловой энергии на водогрейной котельной. Источником финансирования капвложений в данном случае стала прибыль организации от повышения энергоэффективности при производстве тепловой энергии котельной, то есть тариф на тепловую энергию для потребителей.

Позиция арендатора о том, что в случае невозмещения со стороны арендодателя затрат для последнего передача имущества будет иметь недопустимый законом характер дарения, суд отклонил, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 623 ГК РФ, предусматривающие частный случай, когда улучшения не возмещаются арендатору.

* * *

Итак, при решении вопроса о передаче отделимых и неотделимых улучшений арендодателю по окончании срока аренды следует руководствоваться соответствующими положениями законодательства и условиями, установленными в договоре. В случае возникновения споров об отделимости имущества необходимо доказать, являются повреждения при демонтаже этого имущества действительно существенными или восстановительный ремонт возможен.

[1] Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

[2] Например, Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.10.2014 по делу № А60-20918/2014.

[3] Виндикация (лат. vindicatio, от vindico – заявляю претензию, требую) – способ защиты права собственности, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (от недобросовестного, а иногда и добросовестного приобретателя).

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

  1. Перепланировка жилья и снос основных стен здания.
  2. Встраивание новой вентиляционной системы.
  3. Перестройка или замена инженерных коммуникаций, систем, труб, батарей, оборудования.
  4. Проведение капитального ремонта в квартире.
  5. Замена или снос лифта, лифтовой шахты.
  6. Перестройка продолжения комнаты в балконной части.
  7. Оборудование кухни на балконе.
  8. Установка дополнительного технического оснащения.
  9. Замена электропроводки.
  10. Установка теплого пола.

Может ли арендодатель не возмещать арендатору расходы на неотделимые улучшения?

По смыслу ст. 15 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать три факта: нарушение права, наличие и размер понесенных убытков, непосредственную причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Иными словами, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности действий и виновности (в форме умысла или неосторожности) лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

В противном случае совокупность обстоятельств, нужная для удовлетворения иска о возмещении убытков, не будет доказана. Рассмотрим в качестве примера Постановление АС СЗО от 27.03.2017 по делу № А56-26277/2016. Общество получило в аренду здание, не полностью восстановленное после пожара. В течение года с момента подписания договора аренды обществом производился ремонт здания.

Когда договор аренды был расторгнут, общество потребовало вернуть средства, затраченные на капремонт, а также стоимость аренды в период ремонта. Суд встал на сторону арендодателя по следующим причинам. Факт передачи спорного здания именно в надлежащем состоянии был подтвержден подписанным сторонами актом приема-передачи, согласно которому техническое и санитарное состояние арендуемого здания и его эксплуатационные показатели соответствовали условиям договора аренды.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно строить здание под аптеку

А самим договором была установлена обязанность арендатора в течение всего срока договора производить в арендуемом здании за свой счет необходимый для целевого использования согласно договору по мере надобности текущий и капитальный ремонт. В силу п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по их усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Фотографии, представленные обществом в материалы дела в подтверждение ненадлежащего состояния помещения, судом в качестве такого доказательства не были приняты, поскольку, во-первых, фотоматериалы не содержали указаний на то, где и когда они были сделаны, а во-вторых, на этих фотографиях ненадлежащее состояние помещения не усматривалось.

Суд отметил: п. 2 ст. 612 ГК РФ определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

* * *

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно — об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. — то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это — главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

  1. Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.
  2. При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки — обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

  1. Отдельно на покупку недвижимости.
  2. Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор — основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.

А физические лица могут не уплачивать налог с компенсации за неотделимые улучшения, и не декларировать их. Это не противоречит российскому законодательству.

Законность установки тамбурной двери на лестничной площадке в подъезде

  1. Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.
  2. НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан оплатить НДС (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).
  3. Налог на прибыль. Неотделимые улучшения считаются амортизируемым имуществом. Если стоимость данного имущества по договору арендатору не возмещается, то он может «погасить» долг в течение действия договора аренды с учетом периода полезного использования объекта (ст 258 НК РФ).

Заметьте, что некоторые нюансы, касающиеся налоговых, бухгалтерских выплат можно прописать в договоре. Так вы сможете обезопасить себя от возникновения непредвиденных расходов.

Остались вопросы? Просто позвоните нам: