Нужно ли обращаться в агентство недвижимости или использовать услуги риелтора

Разбираясь, как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке, гражданин выяснит, что в обязательном порядке обращаться к нотариусу не нужно. В некоторых ситуациях специалист всё же может быть полезен. Так, к нему иногда обращаются в процессе оформления договора купли-продажи. Заверять документ нотариально необязательно, однако выполнение процедуры снизит риск оспаривания сделки.

Чтобы купить квартиру, нужно найти лицо, готовое реализовать недвижимость. Выполнять процедуру можно самостоятельно или с помощью специалистов. Вариант дешевле, но сложнее. Поэтому, если у покупателя есть свободные средства, лучше приобретать квартиру через агентство или риелтора. Однако в первую очередь необходимо знать разницу между ними.

Глобальные различия отсутствуют. Агентство представляет собой юридическое лицо, которое занимается поиском продавцом или покупателей, а также осуществляет сопровождение сделок. Обычно в организации работает сразу несколько риелторов и ряд других специалистов. В результате заключить сделку удается значительно быстрее. Риелтор работает на себя. Его услуги дешевле. Однако один человек не способен грамотно сопроводить сделку.

Найти компанию или гражданина, готового продать недвижимость, несложно, а вот оформить сделку грамотно зачастую способен только профессиональный юрист.

Ипотеки делятся на две большие группы — классические и социальные. В первом случае лицо получает кредит под залог недвижимости. Второй вариант значительно выгоднее. Однако гражданин должен выполнить ряд обязательных условий. Они зависят от используемой программы.

Продукт разработан специально для лиц, работающих по контракту в ВВС РФ. В рамках программы на гражданина открывают отдельный счёт, на которой ежемесячно перечисляют определённую сумму денежных средств. В последующем её можно потратить на приобретение жилья. Квартиру приобретают в ипотеку. Однако расчёт с банком производит государство.

Госпрограмма направлена на оказание помощи семьям с двумя и более детьми. После рождения второго ребёнка семье выдают сертификат на сумму 466 000 руб. Деньги можно направить на закрытие обязательств перед банком или использовать в качестве первоначального взноса по кредиту, полученному на покупку квартиры.

В РФ действует программа, упрощающая покупку недвижимости для лиц, вступивших в брак и родивших ребенка. Государство не погашает весь долг, а частично закрывает обязательства перед банком. В результате удается существенно сэкономить. Однако предусмотрен целый перечень ограничений. Принять участие в программе могут лица в возрасте до 35 лет.

Если лицо собирается взять деньги в долг на покупку жилья, упростить процедуру поможет пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку. Заёмщику предстоит выполнить ряд обязательных действий. Особое внимание нужно уделить выбору продавца и банка. Всё остальное вторично.

Как происходит купля квартиры в ипотеку

Ипотека предполагает покупку квартиры в долг. Поэтому важно найти продавца, согласного на подобную сделку.

Выполнить действие можно при помощи следующих методов:

  • Опросить друзей и знакомых. Иногда среди них или известных им людей присутствуют лица, готовые продать недвижимость. Такие сделки надёжны, поскольку в них участвуют проверенные люди.
  • Поиск информации на специализированных сайтах. Сегодня большинство объявлений размещают в интернете. Тут присутствует большое количество предложений. Однако важно проявлять внимательность. Существует риск столкновения с мошенниками.
  • Поиск объявлений в местных газетах. Печатные источники информации постепенно уходят в прошлое, однако в 2020 году их всё ещё читает большое количество людей. Поэтому нередко в газетах размещают объявления о купле-продаже недвижимости.

Когда продавец найден и предварительные переговоры проведены, важно заняться поиском финансовой организации. Необходимо внимательно изучить требования, предъявляемые клиентам, а также условия сотрудничества. Банк готов выдать деньги в долг лицам, которые достигли возраста 21 года. Если человек младше, скорее всего, в выдаче жилищного кредита будет отказано.

Дополнительно будет произведена оценка заработной платы. Она должна позволять беспрепятственно погашать кредит и ежемесячные затраты на содержание себя и семьи. Платеж по ипотеке не может быть больше 60% от общего размера дохода.

Чтобы подтвердить соответствие установленным требованиям, нужно предоставить следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • трудовую книжку, заверенную работодателем;
  • справку о доходах;
  • СНИЛС;
  • военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет.

Если продавец уже найден, дополнительно необходимы документы на квартиру. Финансовая организация имеет право запросить все виды бумаги в зависимости от особенностей сложившейся ситуации. У большинства компаний действуют минимум три различные ипотечные программы, ориентированные на покупку на первичном и вторичном рынке. Важно детально изучить каждое предложение и выбрать наиболее подходящее.

Процедуры схожи, однако ряд существенных отличий всё же присутствует. Последовательность действий может существенно меняться. Цены на помещение и оформление также существенно различаются. Оба варианта удобны. Поэтому нужно выбирать способ, подходящий для конкретного заемщика.

Квартира в новостройке стоит значительно дороже, чем на вторичном рынке. Однако из правила допустимы исключения. Если лицо хочет делать капитальный ремонт, самостоятельно обустраивать помещение, лучше отдать предпочтение новостройкам. Во всех остальных ситуациях лучше покупать помещение на вторичном рынке. Однако в этом случае могут объявиться неизвестные ранее владельцы помещения, и риск оспаривания сделки повышается.

Как происходит купля квартиры в ипотеку

Жилье в новостройках обычно предоставляют в черновой отделке. Однако иногда застройщик самостоятельно выполняет ремонт. Обычно он простой и дешёвый. Чаще всего квартиру приходится переделывать. Иногда застройщики предлагают клиентам более качественный ремонт и могут обставить квартиру мебелью и техникой по выбору заказчика. Однако цена на недвижимость будет значительно дороже. Купить подобный вариант на вторичном рынке проще.

Взаимодействие с застройщиком значительно выигрывает по надежности. У только что построенной квартиры не было владельца. Поэтому покупателю не придется решать вопросы с возможными собственниками, о которых ранее не было известно.

Если гражданин приобретает квартиру на первичном рынке, денежные средства предоставляют продавцу при помощи безналичного перевода. Если квартира входит в состав вторичного жилья, нередко продавец и покупатель рассчитываются наличностью. Когда оформляется ипотека, подобный вариант крайне неудобен. Банк согласится предоставить денежные средства только с учётом возможности безналичного перечисления средств.

Разбираясь, что нужно для ипотеки на квартиру, необходимо детально изучить алгоритм купли-продажи недвижимости на основании существующих правил. Когда банк, продавец и покупатель договорились, нужно приступать непосредственно к оформлению кредита.

Процедура осуществляется по следующей схеме:

  • Заёмщик составляет заявку на получение кредита для покупки жилья и ожидает вынесения решения. Оно будет предварительным.
  • Банк ознакомится с представленными сведениями и даст ответ. Если он положительный, заёмщику предложат заполнить подробную анкету и предоставить перечень необходимых документов.
  • Проводится подробный анализ данных и выносится итоговое решение.
  • Происходит подписание договора купли-продажи, а также кредитного соглашения. При этом недвижимость оформляется в залог. Обычно все вышеуказанные документы готовят одновременно.
  • Покупатель предоставляет первоначальный взнос и оформляет право собственности на жилье.
  • Осуществляется подписание акта приема-передачи квартиры, продажа которой выполняется.

Банк в обязательном порядке требует предоставлять первоначальный взнос. Для компании это гарантия наличия денежных средств у заемщика. Первоначальный взнос представляет собой определенный процент от стоимости жилья, который заемщик должен предоставить самостоятельно. Обычно нужно заплатить около 20% от цены недвижимости.

Предлагаем ознакомиться  Что дают оффшоры

Чтобы было проще понимать, как осуществляется процедура заключения ипотечной сделки, лучше ознакомиться с особенностями её проведения наглядно и изучить порядок действий пошагово.

Полностью обойтись без затрат в процессе оформления ипотеки на приобретение квартиры на вторичном рынке не удастся. Классический алгоритм предполагает возникновение ряда затрат. Идеальной считается ситуация, когда покупателю предстоит заплатить только страховку. Однако нередко продавец требует разделить расходы.

Так, денежные средства необходимо предоставить за:

  • услуги агентства недвижимости или частного риелтора (порядка 2-5% от цены квартиры);
  • заверение договора купли-продажи (около 7 000 руб.);
  • нотариальное заверение согласия супруга на сделку (от 2 000 руб.);
  • услуги оценщика (порядка 12 000 руб.);
  • выписку из ЕГРН (350 руб.);
  • оформление нового техпаспорта (от 10 000 руб.);
  • регистрацию права собственности (от 2 000 руб. за каждого владельца).

Варианты возникновения ипотеки

Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет.

Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам. В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Как происходит купля квартиры в ипотеку

Перечислим основные:

  1. На вторичное жилье.
  2. На покупку квартиры в новостройке.
  3. На покупку частного дома.
  4. На строительство.
  5. Под материнский капитал.
  6. Под залог имеющейся недвижимости.
  7. Военная ипотека.
  8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:

Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
  3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.

Пример:

У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2019 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей. После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн. рублей. Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и

Предлагаем ознакомиться  Для приватизации квартиры нужно согласие всех прописанных

получить 450 тысяч от государства

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
  2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  • Оригинал паспорта.
  • Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  • Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  • Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  • Водительские права.
  • Военный билет.
  • Дипломы, сертификаты об образовании.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  • Документы о владении имуществом.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.

Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.

Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.

На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски.

После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:

  • права нового владельца на квартиру;
  • подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
  • правомерность купли-продажи квартиры по договору.

Когда все будет оплачено, придется подождать 5 дней. Именно столько требуется для проверки всех документов. После этого все полученные на руки выписки предоставляются в банк. Там их еще раз проверяют. Если все в порядке, то продавец квартиры получает оставшуюся часть стоимости недвижимости.

Основные нюансы покупки жилья в долг

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать:  раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

  1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
  2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
  3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
  4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
  5. Ряд банков требует страхование жизни при ипотеке. Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
  6. Сделка регистрируется в юстиции.
  7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
  8. Банк переводит деньги застройщику.
  9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.
  1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
  3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
  4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Видео

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете  физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату  представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Предлагаем ознакомиться  Как работают агентства недвижимости по аренде квартир

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Перечень действий примерно идентичен вне зависимости от того, на каком рынке лицо приобретает помещение.

Гражданину предстоит:

  • Найти подходящую квартиру.
  • Выбрать банк, готовый выдать жилищный кредит.
  • Обсудить все условия сделки.
  • Оформить кредитный договор и выполнить иные обязательные действия.
  • Предоставить первоначальный взнос.
  • Переоформить помещение в собственность.
  • Подписать акт приема-передачи.

Шаг пятый. Получение денег

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Подача заявления, сбор необходимых документов

Когда заемщик определится с банком, ему необходимо отправить онлайн-анкету по интернету (если таковая в рассматриваемом учреждении имеется) или лично обратиться к кредитному специалисту в ближайшее отделение. Важно заполнить информацию о себе максимально достоверно, чтобы во время проверки не выявились неточности, которые могут стать причиной отказа в выдаче денег.

Мало просто внести данные о себе в анкету. Большинство из них нужно подтвердить еще и документально. Перечень необходимых бумаг в банках может разниться. Но чаще всего финансовые учреждения требуют следующие документы:

  • российский паспорт;
  • иные удостоверяющие личность документы (это может быть ИНН, СНИЛС, водительские права, заграничный паспорт, пенсионное удостоверение);
  • справка от работодателя по форме 2-НДФЛ (в ней может быть отражена информация о зарплате за несколько месяцев, полгода – все зависит от требований конкретного банка);
  • заверенная копия трудовой книжки или трудовой договор;
  • военный билет (требуют у мужчин призывного возраста).

Некоторые банки требуют документы об образовании, свидетельства о рождении на детей, свидетельство о заключении или расторжении брака. Иногда даже могут попросить принести справку от психиатра о здоровье потенциального заемщика.

Ряд финансовых учреждений снижает количество документов до минимума, давая своим клиентам возможность быстро и без бумажной волокиты оформить ипотеку. Например, такие предложения сейчас действуют в Сбербанке и ВТБ24. Эти банки предлагают оформить кредит всего по двум удостоверяющим личность документам.

Иногда кредит не одобряют из-за низкой заработной платы или снижают размер займа. В этом случае можно привлечь созаемщиков или поручителей, чтобы изменить ситуацию. Созаемщики в обязательном порядке предоставляют тот же пакет документов, что и главный участник сделки. Поручительство позволяет улучшить условия кредитования. Как правило, наличие 2 поручителей позволяет банку снизить процентную ставку на 0,5 – 1%.

Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

  • Заявление-анкета;
  • Паспорт;
  • Второй документ, удостоверяющий личность;
  • Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
  • Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
  • Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
  • Документы на залог, если таковой предоставляете.

После одобрения кредита вы доносите:

  • Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
  • Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

  • Свидетельство о браке, если полная семья;
  • Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справку об остатке средств на материнском капитале.

И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

А  документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

  • Кредитный договор;
  • Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
  • Закладную;
  • График и уведомление о полной стоимости кредита;
  • Договор страхования;
  • Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

Собирать бумаги для оформления ипотеки на вторичку должен не только покупатель, но и продавец. В иной ситуации заключить сделку не получится.

Представить предстоит следующую документацию:

  • удостоверение личности продавца. На основании бумаги представители финансовой организации сравнивают представленные данные и сведения о реальном владельце;
  • выписку из ЕГРН. Сегодня документ заменяет собой свидетельство о праве собственности. Дополнительно он позволяет узнать, кто является фактическим владельцем помещения;
  • техпаспорт на недвижимость. С помощью документа финансовая организация проводит проверку факта присутствия неузаконенной перепланировки. Если она есть, в кредите отказывают;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость. Сюда включают бумаги, на основании которых продавец получил квартиру;
  • справку от управляющей организации. С помощью документа выясняют факт присутствия неоплаченных долгов за коммунальные услуги;
  • разрешение органов опеки. Документ нужен, если в квартире прописан несовершеннолетний. Аналогичную бумагу предоставляют, когда ребёнок является собственником помещения;
  • согласие супруга продавца на сделку. Документ нужен, если квартира находится в совместной собственности.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

ипотека на новостройку

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.