Понятие договора
залога и его форма

Образец договора залога недвижимости (прочего имущества)
предусматривает следующие положения:

  • удостоверяет, что по взятому кредитному обязательству
    обеспечением выступает ценный залог;
  • определяет, что если заемщик не выплатит кредит,
    то кредитодатель заберет у него залог в счет неоплаченных платежей.

В целом, залоговый договор документирует условия залога и
составляется вкупе с кредитным договором. Такое правоотношение сторон относится
к гражданско-правовой сделке, в которой есть как минимум два участника:

  • залогодатель – это владелец объекта залога;
  • залогодержатель – право распоряжения передается
    ему временно до окончания выплаты по кредиту.

Сторонами сделки может стать любая категория лиц. Образец
договора залога составляется:

  • между физическими лицами;
  • между частным и юридическим лицом (стандартный
    пример: банковская залоговая ссуда);
  • между юридическими лицами (выдача займа от
    одного юрлица другому, где по образцу договора залога обеспечением выступает имущество).

Подписанная залоговая бумага означает, что заемщик (он же
– залогодатель) согласен с кредитными условиями (сроки, суммы, проценты, прочие
платежи) и готов расплачиваться имуществом при невыплате заемных обязательств.

 Что собой представляет залог

Залог гарантирует, что средства, предоставленные банком на жилье, будут возвращены в указанный срок. В качестве залога можно предоставить недвижимость (земля, дом, квартира, в том числе и та, которая приобретается в кредит), а также иное ценное имущество – транспортные средства, акции, драгоценности, малый бизнес. Размер залога может как полностью, так и частично покрывать заем. Все зависит от требований банка или частного инвестора.

Отличия ипотеки от кредита под залог недвижимости: при залоге возможно нецелевое использование средств, при этом жилье остается в собственности заемщика, а ипотека — это всегда целевой заем.

Если залогодатель (заемщик) не будет платить по кредиту, залогодержатель (банк или частный инвестор) имеет право потребовать оплаты задолженности в судебном порядке. В этом случае имущество, находящееся в залоге, будет передано в собственность банку. Залог оформляют во множестве ситуаций, например:

  • при покупке недвижимости (при жилищном кредите или ипотеке);
  • при оформлении займов на крупные суммы;
  • при кредитовании юридических лиц.

Факт: люди, которые не разбираются в юридических терминах, путают залог и задаток. Разница состоит в том, что залог возвращают в полном объеме после выполнения обязанностей по договору. Задаток не возвращают, поскольку он представляет собой частичную сумму от стоимости жилья.

Особенности заключения договора залога недвижимого имущества

Если предметом залога является недвижимое имущество, оно должно быть зарегистрировано в государственном регистрационном органе. В остальных случаях эта процедура является необязательной. Для регистрации необходимо собрать следующий пакет документов:

  • письменное заявление;
  • документ об оплате гос. пошлины;
  • три экземпляра договора, по одному каждой из сторон, и один для реестра;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • документы на недвижимость (кадастровый паспорт и пр.);
  • и некоторые другие документы, в зависимости от обстоятельств конкретной сделки.

Список документов

Чтобы грамотно оформить договор по залогу недвижимости документов соберите следующие документы:

  • паспорт;
  • документы на имущество, предоставляемое в залог – свидетельства из БТИ, чеки, квитанции и так далее;
  • письменное согласие совладельцев, заверенное у нотариуса. Если среди собственников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, то понадобится получить согласие в государственных структурах, у опекунов или попечителей.

После этого можно заключать договор.

Нормативное
регулирование

Как составляется икогда используется договор залога недвижимого имущества

Основа законодательного регулирования закреплена в
Гражданском кодексе (ГК). Причем такого документа касаются:

  • статья 27 (понятие, условия, случаи
    недействительности документов, рамочный договор и прочее);
  • третий параграф, начиная со статьи 334 ГК
    (понятие залога, что прописывается в образце договора, как происходит взыскание
    и прочее).
Предлагаем ознакомиться  Расстояние от забора до теплицы нормы

Кодексом устанавливается, какое имущество может стать
залогом, форма договора, процедура составления, обязательность регистрации,
ответственность сторон и прочее.

Пункты ГК РФ находятся в свободном бесплатном доступе.
Если Вам не понятны, какие-либо определения, можно проконсультироваться с нашим
юристом в бесплатном чате.

Поскольку нас интересует больше договор залога между
частным и юрлицом по кредиту, не лишним будет ознакомиться со следующими
нормативами:

  • «Закон об Ипотеке;
  • «Закон о потребительском кредите.

Все вышеперечисленное бесплатно представлено в сети
интернет.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Договор залога образец

Советы экспертов сводятся к следующим рекомендациям:

  1. Оценка. Имущество, предоставляемое в залог, должно пройти оценку стоимости. Банки могут предложить собственную оценку, однако заемщик имеет право привлечь независимого эксперта. Важно, чтобы у него было соответствующее разрешение на оказание услуг.
  2. Оформление документов. Необходимо грамотно оформить документы. В зависимости от сделки это может быть договор, расписка и закладная, которая предоставляет право на выдачу кредитных средств. Последняя нужна только при оформлении ипотеки. В договоре должны быть указаны данные сторон (ФИО залогодателя, информация о банке либо ФИО частного инвестора, реквизиты), их права и обязанности, ответственность при невыполнении обязательств, срок. Кто будет пользоваться залоговым имуществом во время действия договора. Также в договор должна входить подробная информация о залоговом имуществе и недвижимости, приобретаемой в кредит. Размер, вид, сумма, месторасположение и так далее. Должно быть четкое описание залогового имущества, иначе документ не будет иметь юридической силы. Не лишним будет указать о возможности замены залогового имущества при необходимости.
  3. Оформление расписки. Она поможет документально зафиксировать факт передачи залогового имущества для подтверждения кредитной сделки. Расписку рекомендуется оформлять при использовании наличных. Если переводить деньги через банк, то документ не понадобится. Чаще всего расписку используют в сделках между физическими лицами, например, заемщиком и частным инвестором.
  4. Регистрация договора в Росреестре. Этот этап касается сделок по ипотечному кредитованию с залогом. Для этого понадобится написать заявление, оплатить госпошлину и подать договор в указанный срок.
  5. Страховка имущества, переданного в залог. Это позволит минимизировать финансовые риски, если имущество будет повреждено или утрачено.

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов.

Предлагаем ознакомиться  Примерная форма трудового договора с кассиром

Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.


 

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.


В каких случаях
применяется

Применение залогового договора касается возникновения у
одной стороны к другой долговых обязательств. Большая часть таких сделок
связана с кредитованием. При этом займы выдаются как под приобретаемое
имущество, так и уже находящееся в собственности. Самый распространенный такой
документ – образец договора ипотеки, где залогом выступает недвижимость.

Примеры:

  1. Бурков
    берет кредит для покупки частного дома с земельным участком, в обеспечение по образцу
    договора залога отдает свою городскую квартиру. В таком случае оформляется уже
    имеющаяся в собственности недвижимость;
  2. Молодая
    семья Вакуловых приобретает квартиру в ипотеку, потому что у них недостаточно
    собственных накоплений. Купленная квартира оформляется залогом по ссуде.
Предлагаем ознакомиться  Привилегии для матерей одиночек

Прекращение договора: как вернуть залог

Как составляется икогда используется договор залога недвижимого имущества

Возвращение залога возможно, если заемщик полностью выплатил кредит. Также его можно вернуть в том случае, если есть риск утраты или порчи залогового имущества. Это условие должно быть указано в договоре.

Договор залога может потерять юридическую силу, если залоговое имущество обесценится (например, ценные бумаги). В этом случае заемщику придется заменить его на равноценное.

Если покупатель передумал покупать квартиру через какое-то время после получения средств, ему нужно написать заявление на расторжение договора. При возникновении конфликтных ситуаций с залогодержателем придется действовать через суд.

Составление
договора залога

Составление документа сводится к стандартному алгоритму:

  1. Подписание кредитного договора (до этого – одобрение займа, сбор документов, обсуждение условий обслуживания ссуды и прочее).
  2. Составление и подписание договора залога.
  3. Регистрация обременения в Росреестре (для объектов недвижимого имущества по образцу договора залога).

ГК РФ не установлен единый образец залоговой бумаги, но
определен ряд обязательных требований к форме и содержанию.

Форма – всегда только письменная. При этом нотариальное
удостоверение документа не предусмотрено, если этого не требуется по самой
сделке. Зачастую образец договора залога недвижимости или авто удостоверяется в
нотариальной конторе, если сделка происходит между физическими лицами.

По тексту должны быть прописаны:

  • предмет договоренности – то, ради чего и
    происходит сделка (при покупке квартиры, по образцу договора 2019 – это залог,
    который оформляется по кредиту);
  • отсылка к договору займа (не важно, подписан ли
    он, или это произойдет позднее);
  • условия возникающего кредитного обязательства
    (на какой период времени заключено, на какую сумму выдано и прочее)

Как типовой договор, кроме предмета и условий форма
договора залога должна содержать:

  • вступительную часть (преамбулу). Указываются
    стандартные для любого договора сведения: информация о сторонах, дата и место
    составления, номер бумаги и прочее;
  • ответственность сторон за неисполнение принятых
    обязательств;
  • непредвиденные ситуации (или форс-мажор) – те
    случаи, когда исполнение невозможно из-за обстоятельств, которые не зависят от
    сторон;
  • прочие условия.

В конце прописываются реквизиты и ставятся оригинальные
подписи.

Законодательными нормами не предусмотрено единого
шаблона, поэтому можно составить такой договор самостоятельно. Обычно документ
залога составляется между частным лицом и кредитором (банком), в таком случае
используется стандартный банковский бланк.

Если договор залога квартиры (или другого имущества)
составляется между физическими лицами, то за образец можно использовать шаблоны
из интернета.

Расторжение договора залога

Предусмотрено два способа расторжения документа:

  • в одностороннем порядке. Тогда прекращение
    сделки происходит в суде, как правило, к этому приводит неисполнение условий
    договора одной из сторон;
  • при обоюдном согласии. Стороны выражают желание
    расторгнуть сделку, предварительно исполнив необходимые условия для
    расторжения.

Чтобы расторгнуть сделку по обоюдному согласию, заемщику
необходимо:

  • обратиться к кредитору с таким заявлением,
    указать причины расторжения, приложить необходимые доказательства;
  • кредитная компания рассматривает и выносит
    решение. Если оно положительное – между сторонами может быть составлен образец
    соглашения о расторжении договора залога. Если кредитор не согласен – заемщику
    ничего не остается, как подавать исковое заявление и уже к нему опять
    прикладывать доказательства, а также полученный письменный отказ в расторжении.

Подобная судебная практика есть в РФ, но говорить о
каких-то результатах сложно, потому что зачастую принимаются неоднозначные
решения.