Что же такое залог

Российский
бухгалтер, N 11, 2012 год

Елена Горохова, эксперт
журнала

В
настоящей статье рассмотрим гражданско-правовые основы договора
залога, поговорим о процедуре обращения взыскания на заложенное
имущество (с точки зрения гражданского законодательства), а также
приведем порядок отражения заложенного имущества в учете
залогодержателя и залогодателя.В
соответствии с пунктом
1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее —
ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом
обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения
должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами
лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за
изъятиями, установленными законом.

В случаях и в порядке, которые
установлены законами, удовлетворение требования кредитора по
обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может
осуществляться путем передачи предмета залога в собственность
залогодержателя.Залогодержатель имеет
право получить на тех же началах удовлетворение из страхового
возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества
независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только
утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые
залогодержатель отвечает.

Предметом залога может
быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права
(требования). Исключение составляют имущество, изъятое из оборота,
требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, и прочие
права, уступка которых другому лицу запрещена законом. К изъятому
из оборота имуществу относится, в частности, оружие, а к
требованиям, неразрывно связанным с личностью кредитора, —
требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или
здоровью (пункт 1
статьи 336 ГК РФ).

Договор о залоге
заключается в простой письменной форме. Причем если залогом
обеспечено обязательство по договору, для которого предусмотрено
нотариальное удостоверение, договор о залоге также должен быть
удостоверен у нотариуса.В
договоре о залоге должны быть закреплены такие существенные
условия, как предмет залога и его оценка, существо, размер и срок
исполнения обязательства, обеспеченного залогом, указание на то, у
какой из сторон находится заложенное имущество (пункт 1
статьи 339 ГК РФ).

В противном случае договор не считается
заключенным.По общему правилу
заложенное имущество остается у залогодателя. При залоге
имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она
передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором
не предусмотрено иное (пункт 4
статьи 338 ГК РФ).

Заложенные товары в обороте не передаются
залогодержателю. Отметим, что особенность залога товаров в обороте
заключается в том, что залогодатель имеет право изменять состав и
натуральную форму заложенного имущества при условии, что его общая
стоимость не будет меньше суммы, указанной в договоре о залоге
(пункт 1
статьи 357 ГК РФ).

При этом залогодатель обязан вести книгу
записи залогов, в которую он вносит информацию об условиях залога
товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или
натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на
день последней операции (пункт 3
статьи 357 ГК РФ).Пунктом
1 статьи 344 ГК РФ установлено, что залогодатель несет риск
случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества,
если иное не предусмотрено договором о залоге.

Залогодержатель отвечает
за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему
предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от
ответственности в соответствии со статьей
401 ГК РФ. Аналогичные выводы сделаны судебными органами в
постановлении ФАС Московского округа от 25 августа 2006 года,
1 сентября 2006 года N
КГ-А40/7900-06 по делу N А40-6991/05-62-596.

Залогодержатель отвечает
за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а
за его повреждение — в размере суммы, на которую эта стоимость
понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет
залога при передаче его залогодержателю.Если в результате
повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может
быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него
отказаться и потребовать возмещение за его утрату.

Ипотека как форма залога: подробно об ипотеке залоге недвижимости || Кто такой залогодатель по ипотеке

Договором может быть
предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и
иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета
залога.Залогодатель, являющийся
должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть
требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных
утратой или повреждением предмета залога, в погашение
обязательства, обеспеченного залогом.

Далее рассмотрим порядок
отражения заложенного имущества в учете залогодержателя.Налоговый учет. Налог
на прибыль

Согласно подпункту
2 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются
доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в
форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.Следовательно, заложенное
имущество, полученное залогодержателем (кредитором), не увеличивает
налогооблагаемую прибыль (до момента реализации).

Если по условиям договора
заложенное имущество передается залогодержателю, то у него
возникают обязанности по содержанию и соблюдению сохранности
предмета залога. Расходы, связанные с оплатой услуг сторонним
организациям по содержанию предмета залога в период его нахождения
у залогодержателя, включаются в составе прочих расходов на
основании подпункта
31 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Налог на
добавленную стоимость

Подпунктом
1 пункта 1 статьи 146 НК РФ установлено, что объектом обложения
НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на
территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов
залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание
услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а
также передача имущественных прав.

Предлагаем ознакомиться  Обжалование результатов проверки трудовой инспекции: порядок действий

Согласно статье
39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или
индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача
на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или
услугами) права собственности на товары, результатов выполненных
работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним
лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на
товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица,
оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной
основе.

Поскольку получение
залога не признается реализацией, то и объекта налогообложения по
НДС у залогодержателя не возникает.Отметим, что налог на
добавленную стоимость необходимо начислять только при продаже
предмета залога с торгов или при передаче его залогодержателю в
собственность. Однако при этом объект налогообложения по НДС будет
возникать у залогодателя и именно он обязан начислить НДС.Бухгалтерский учет

В
соответствии с пунктом
3 приказа Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года N 32н «Об
утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации»
ПБУ 9/99″ (далее — ПБУ 9/99) не признаются доходами организации
поступления от других юридических и физических лиц в виде залога,
если договором предусмотрена передача заложенного имущества
залогодержателю.

Согласно Плану
счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности
организаций и Инструкции по его применению, утвержденной
приказом Минфина Российской Федерации
от 31 октября 2000 года N 94н (далее — План счетов) учет у
залогодержателя заложенного имущества, как способа обеспечения
обязательства должника, ведется на забалансовом счете 008
«Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Стоимость имущества,
полученного залогодержателем в залог, отражается на забалансовом
счете в сумме, по которой данное имущество оценено сторонами в
договоре о залоге.Отметим, что передача
предмета залога это не реализация, то есть собственником имущества
продолжает оставаться залогодатель (независимо от того, у кого
хранится предмет залога), поэтому имущество, являющееся предметом
залога, числится на балансе должника.Пример

Дебет58-3
«Предоставленные займы» Кредит51
«Расчетные счета»


700000 рублей — предоставлен заем;Дебет008
«Обеспечения обязательств и платежей полученные»

Достаточно распространенной практикой в кредитной деятельности является предоставление денежных ссуд под залог какого-либо имущества. Таким образом, банки подстраховывают себя в случае отсутствия выполнения заемщиком своих финансовых обязательств.

Почему залог и ипотека чаще всего оформляются именно на недвижимость:

  • Стоимость объекта на этом рынке высока, соответственно – велик и кредит и всегда существует риск, что заемщик не справится с долговыми обязательствами;
  • Недвижимость всегда ценится в цене, ее стоимость постоянно растет, поэтому если банк не получит платежей по кредиту, объект может быть реализован по неплохой цене;
  • Практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как например автомобиль, банки достаточно серьезно проверяют объекты, на которые оформляют кредит и не предоставят его на приобретение ветхих жилых помещений, а также действует обязательно страхование квартиры по ипотеке.

Понятие ипотеки

ипотечное кредитование

Ипотечный кредит – это отношения между кредитором и заемщиком, при которых предметом залога для обеспечения выполнения долговых обязательств является недвижимый объект.

Подразделяют также ипотеку на два следующих подвида:

  1. Ипотека как форма залога — правоотношение, согласно которому недвижимость закладывается для получения денежных средств.
  2. Ипотека – залог квартиры или другой недвижимости, выраженная в форме закладной – сам документ с основными условиями кредитования.

Особенности предоставления ипотеки:

  • Долгий срок кредитования – по условиям банков может достигать срока до 30 лет;
  • По условиям ипотечных кредитов всегда происходит залог имущества;
  • Практически всегда на весь период действия договора ипотеки имущество остается за должником;
  • Имущество, являющееся предметом залога, должно быть собственностью заемщика или находиться в его хозяйственном ведении.

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке» действующими лицами в ипотечном кредитовании являются две стороны:

  • Залогодержатель, который является кредитором и предоставляет недостающую сумму на приобретение недвижимости под залог приобретаемого или уже имеющегося объекта;
  • Залогодатель – физическое лицо, которое оформляет ипотечный кредит и предоставляет недвижимость в залог исполнения своих обязательств.

Сама процедура ипотеки обычно представляет собой следующий механизм:

  1. Гражданин выбирает банк с устраивающей его кредитной программой, собирает пакет документов, необходимый для рассмотрения кредитной заявки.
  2. После одобрения кредита у будущего заемщика есть от 30 до 60 дней для выбора объекта, который станет предметом залога – будет это новостройка, вторичное жилье или уже имеющийся объект – зависит от заемщика.
  3. Документы по предмету залога передаются на рассмотрение банку, после их рассмотрения заемщик приглашается в кредитное отделение для подписания договора.
  4. После регистрации договора ипотеки и объекта недвижимости в Росреестре, происходит окончательное перечисление денежных средств заемщику и начинаются его обязательства перед кредитной организацией по исполнению своих обязательств.
  5. В качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств и во избежание риска утрат заложенного имущества, банк может обязать гражданина оформить страховой полис.

Существует несколько классификаций ипотеки, которые определяют исходя из ряда факторов:

  1. В зависимости от того, что будет являться объектом, на который оформляется кредит.
  2. Выбор валюты кредитования – рубли или иностранная валюта, в которой банк выдает кредит (обычно – американские доллары или евро).
  3. Наличие или отсутствие поручителей и созаемщиков.
  4. Выбранный вариант внесения платежей – аннуитетный или дифференцированный.
  5. В зависимости от размера имеющегося у заемщика первоначального взноса.
  6. При наличии или отсутствии возможности досрочного полного или частичного погашения ипотечного кредита.
  7. При наличии уже имеющейся недвижимости, под которую берется заем, или приобретение недвижимого объекта, оформляемого в залог банка.

Если гражданин оформляет заем на уже имеющийся в собственности объект, то приобретаемой недвижимостью он может распоряжаться по своему усмотрению (ипотека под залог имеющейся недвижимости). Однако в случае просрочки велик риск утратить и объект, выступивший в качестве обеспечения исполнения обязательств и вновь приобретенный.

В настоящее время современные банки предлагают различные программы кредитования жилых помещений и других недвижимых объектов. Программы рассчитаны на широкие слои населения и могут содержать льготные условия для различных категорий граждан.

  1. Ипотека на жилье с вторичного рынка недвижимости.

Один из самых популярных программ кредитования и у банков, и у заемщиков, так как приобретаемый объект может быть сразу зарегистрирован в органах Росреестра и отсутствует риск потери жилого помещения в случае его «недостроя».

  1. Ипотека на строящееся жилье.

Чаще всего имеет льготную ставку кредитования и минимальный первоначальный взнос. На период проведения строительства кредитные организации обязуют заемщика оформить страховой полис. При отказе от выполнения данного обязательства, процентная ставка по ипотечному кредиту может быть увеличена.

  1. Договор залога ипотеки на покупку недвижимости за городом.

Приобретаются жилищные объекты в сельских поселениях неподалеку от городских округов или в черте города, возможно – экологически чистые поселки. Объектом залога может быть дом или коттедж.

  1. Льготные программы кредитования молодых семей или семей с двумя и более детьми.
Предлагаем ознакомиться  Как списать основной долг по ипотеке и по кредиту

Право на ипотечное жилье и специальные залоговые условия будут применены к участкам программ по переселению молодых семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, либо владельцы сертификатов на материнский (семейный) капитал.

  1. Залог и ипотека для военнослужащих и специальных категорий работников.

Военнослужащие – участники накопительной ипотечной системы могут приобрести жилье, используя собственные, накопленные и заемные денежные средства. Льготные условия кредитования могут иметь участники специальных программ по переселению в связи с изменением места работы, например, учителя, переезжающие в дальний населенный пункт.

Видео по теме

Залогодатель – это лицо, которое оформило закладную (ценную бумагу) на имя банка, который предоставляет средства в кредит.

Зачастую это ипотечное кредитование. Если Залогодатель не выплатит в срок положенную сумму, то банк может по своему усмотрению пользоваться заложенным имуществом.

Кроме непосредственно кредитуемого лица, залогодателем может являться третье лицо, которое закладывает собственное имущество или право на него. Сторона, которая заключила имущественное обязательство и давшая залог, подкрепляет таким образом и гарантирует выполнение договора.

Залогодателем, также как и залогодержателем, может выступать лицо юридическое или физическое, либо государство. В залоговом правоотношении субъектами могут быть как юридические лица, так и физические, а также административно-территориальные образования, которые обладают гражданской правосубъектностью или государственные организации.

Ипотека как форма залога: подробно об ипотеке залоге недвижимости || Кто такой залогодатель по ипотеке

Залогодатель обязан:  

  • своевременно страховать и в полной стоимости заложенное имущество;

  • сразу ставить в известность залогодержателя если возникают угрозы потери или порчи заложенного имущества (в согласии со ст.атьей 343 Гражданского кодекса Российской Федерации);

  • каждому последующему залогодержателю честно сообщать сведения обо всех предшествующих залогах этого имущества и отвечать за убытки, которые были причинены залогодержателям из-за невыполнения своей обязанности (в согласии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации );

  • залогодатель лично несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если другое не предусмотрено договором о залоге (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации );

  • в случае предъявления другими лицами требований к залогодателю о признании за ними права собственности или других прав на заложенное имущество, требований о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо других каких-то требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого заложенного имущества, то в этом случае залогодатель обязан немедленно сообщить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде, он должен обязательно привлечь такого залогодержателя к участию в деле (пункт 1 статья 33 Закона об ипотеке);  

  • пункт 2 статьи 33 Закона предписывает, что в указанных выше случаях залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации;  

  • закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту о всех предшествующих залогах, а также существенность, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (пункт 1 статьи 44 Закона);

  • залогодатель, если он заключает еще дополнительный последующий договор об ипотеке, должен в обязательном порядке и незамедлительно сообщить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

Залогодатель имеет право (в соответствии с действующим законодательством):  

  • пользоваться предметом залога по назначению и извлекать из него прибыль и доходы, если, конечно, другое не предусмотрено договором и не вытекает из самого существа залога;  

  • передавать предмет залога в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или другим приемлемым образом распоряжаться им (но только с согласия залогодержателя), если другое не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, также залогодатель имеет полнле право отчуждать предмет залога(тоже только с согласия залогодержателя);

  • завещать заложенное имущество (статья 346 Гражданского кодекса Российской Федерации ). Условия договора об ипотеке или другого соглашения, которые ограничивают это право залогодателя, по закону считаются ничтожными;

  • до продажи предмета залога в любое время прекратить на него обращение взыскания, а также его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство (пункт 7 статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации );  

  • восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом в разумный срок, если договором не предусмотрено другое (пункт 2 статья 345 Гражданского кодекса Российской Федерации );  

  • в случае обращения взыскания на заложенное имущество — земельный участок — сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (пункт 4 статья 340 Гражданского кодекса Российской Федерации );

  • если другое не предусмотрено Законом об ипотеке и письменным договором, то залогодатель имеет право (кстати без обязательного согласия залогодержателя) сдавать в аренду заложенное имущество, также передавать его во временное (безвозмездное) пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять ему право пользования (правда ограниченного) этим имуществом при таких определенных условиях:

Предлагаем ознакомиться  До какого возраста с ребенком дают больничный

а) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срок обеспеченного ипотекой обязательства;

б) в пользование имущество предоставляется исключительно для целей, соответствующих предназначению имущества ( в согласии с пунктом 1 статьи 40 Закона). 

Отзывы о компании

Трехгорная мануфактураМетроГлавстройГоснииасАвионикаГознакАвилонЖигулиСнежная КоролеваГулливерГУЗДОконцептИрбисНефтьмагистральАстинБНСБолидВикторияФортунаЭко ТоргДАДДинамикоТролвус1000 мелочейЭмиксЗолотой СнегКомпетишнЛеомиксМалиноМетромонтажавтоматикаМидисаМоторхоумПараметриксРалаАтакаТерминалСтройконсалт

Основные виды ипотечных сделок

Если все факторы для возникновения ипотеки сработали, может возникнуть 2 вида ипотеки – в силу закона и договора.

  1. Ипотека в силу закона.

Ипотека как форма залога: подробно об ипотеке залоге недвижимости || Кто такой залогодатель по ипотеке

В соответствии с действующим федеральным законодательством об ипотеке, в залоге оказываются объекты недвижимости, приобретаемые исключительно при целевом кредитовании. То есть приобретаемое заемщиком жилье и будет являться предметом залога кредитной организации.

Основания для возникновения:

  • Приобретение заемщиком жилого дома, квартиры, земельного участка или строительство нежилого помещения с использованием предоставленного банком кредита, с обязательным залогом банку приобретаемого имущества с момента регистрации сделки;
  • Оформление приобретаемого объекта недвижимости в кредит с договором о рассрочке платежа;
  • При оформлении пожизненной ренты на недвижимое имущество с содержанием иждивенца, тот, кто является ее получателем, в качестве обеспечения исполнения обязательств приобретет право залога на данную недвижимость.
  1. Ипотека в силу договора.

Договорная ипотека возникает в тот момент, если между заемщиком и залогодателем есть специальная договоренность о недвижимости, которая станет предметом закладной.

Основания такой ипотечной сделки:

  • Оформление приобретаемой недвижимости без обременения права владения и распоряжения;
  • Сбор пакета документов на дом или квартиру, которая будет являться предметом залога (этот или любой другой объект недвижимости, у рыночной стоимостью не менее размера запрашиваемого кредита);
  • Составление и регистрация отдельного ипотечного договора.

Ипотека и банки

Специализированные кредитные организации – банки – имеют право осуществлять выдачу долгосрочных ипотечных кредитов с составлением закладной на объект недвижимости — это залог, без залога может быть оформлен только потребительский кредит по более высокой процентной ставке.

Основные нюансы оформления ипотечных кредитов для банков:

  • Долгосрочные кредиты ограждают от частого ведения переговоров и поиска новых заемщиком, обеспечивают стабильный доход;
  • В то же время из оборотных средств банка изымается значительная сумма, что может быть не очень удобно;
  • Риск потери кредитных средств невелик, так как имеется недвижимость, выступающая в качестве залоговой;
  • Выгодные специальные предложения обеспечивают стабильный поток клиентов по оформлению ипотеки;
  • После оформления кредитного договора закладная может быть продана банком сторонней организации.

Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

Каждая кредитная организация должна рекомендовать не только заемщикам страховать свою ответственность, но и в установленном законом порядке должна обеспечить страхование своей деятельности.

Гражданину при выборе будущего банка не стоит гнаться за более низким процентом по ипотеке, а лучше выбрать ту кредитную организацию, по которой существует большое количество адекватных отзывов о проделанной работе. Хорошо, если компания находится не первый год на финансовом рынке и имеет достаточное обеспечение своих же собственных обязательств.

Роль и перспективы ипотеки в России

Выдача ипотечных кредитов – важный и неотъемлемый элемент современной экономики. Развитие ипотеки неотъемлемо связано с функционированием промышленной сферы, ростом строительства и сельского хозяйства.

Тщательный отбор заемщиков, устойчивые процентные ставки и обеспечение выполнения обязательств оформлением залоговой недвижимости сказывается и на развитии банковской системы в целом. Чем больше устойчивых ипотечных институтов в экономике, тем она стабильнее и эффективнее.

На дальнейшее плодотворное развитие ипотечной сферы могут оказать влияние:

  • Дополнительные законодательные акты;
  • Изменение налогового законодательства;
  • Развитие строительных технологий и появление на рынке более доступного жилья;
  • Государственное субсидирование жилищных кредитов;
  • Секьюритизация ипотеки – когда банк становится единственным держателем обязательств и рисков по ипотечному долгу, может самостоятельно пытаться искать пути выхода из ситуации, когда заемщик не может или не хочет исполнить свои обязательства, в компетенции банковской организации — провести реструктуризацию кредита, либо перепродать долг целиком другой стороне;
  • Выпуск ипотечных ценных бумаг – рефинансируемых долговых документов с определенной финансовой ценностью.

Как всегда ждем ваших вопросов в комментариях и будем благодарны за репост и лайк.