Определение понятий

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческое учреждение, в основу которого положено добровольное объединение владельцев недвижимого имущества: помещений в многоквартирном доме (МКД) или в нескольких зданиях, дачных домов, дачных земельных участков.

Задача организации состоит в совместном владении, пользовании, ведении хозяйственной деятельности, распоряжении имуществом (вещами), в силу закона находящимся в общей собственности или в общем пользовании, а также в достижении иных целей, предусмотренных законами.

ТСЖ образуется решением собственников, пожелавших самостоятельно управлять своим имуществом, не полагаясь в этом на управляющую компанию. Формируется ТСЖ на общем собрании собственников, в том случае, если за такую форму управления проголосует более половины владельцев помещений плюс один голос. Иначе ТСЖ не будет иметь прав на управление.

Жилищным и жилищно-строительным кооперативом (ЖК и ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц, на основе членства, в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Часть 1 статьи 110 ЖК РФ не определяет, в чем отличие жилищного кооператива от жилищно-строительного кооператива, но разница между ними существует.

Члены ЖСК участвуют в строительстве, реконструкции и последующем управлении домом, тогда как члены ЖК приобретают уже построенный дом, в дальнейшем занимаясь только его содержанием и ремонтом, если возникает такая необходимость. Общая характеристика этих организаций – управление МКД.

Управляющая компания (УК) — коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению имуществом физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления. Деятельность управляющих компаний регламентирована статьей 161 ЖК РФ.

Многоквартирные дома, также как и частное жилье, требуют постоянного ухода и контроля. В частности, это касается:

  • бесперебойного предоставления коммунальных услуг;
  • своевременного ремонта несущих конструкций;
  • слаженной эксплуатации дополнительных жилищно-коммунальных сервисов (лифт, кондиционирование);
  • содержания придомовых территорий и их облагораживание;
  • косметического ремонта внешних конструкций и общих внутренних помещений.

Самим жильцам заниматься такими организационными момента некогда и не каждый гражданин знает, как правильно обслуживать многоквартирный дом с учетом требований и интересов всех собственников жилья. Поэтому по всей территории России активно действуют специальные управляющие организации, которые на официальных началах за фиксированный ежемесячный платеж ухаживают за помещением.

Управляющая компания это посредник между жильцами и коммунальными организациями и строительными агентствами, оказывающими профессиональные услуги по уходу за недвижимостью.

Выходцева Анна Сергеевна

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

На практике нужно отличать понятие УК от ТСЖ. УК – коммерческая обслуживающая компания, а ТСЖ – товарищество жильцов, действующее на бесплатной основе и, которое состоит из комиссии жильцов конкретного дома, отобранных общим голосованием.

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

  1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
  2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.
Сайт воронежской УК «Новый взгляд» с тарифами на коммунальные услуги. Данные размещены прямо на сайте компании
Сайт воронежской УК «Новый взгляд» с тарифами на коммунальные услуги. Данные размещены прямо на сайте компании

Что такое региональная УК?

Существует реестр управляющих компаний, содержащий информацию обо всех официальных агентствах, действующих на территории Российской Федерации. По Закону, приступать к исполнению своей деятельности организация может только после подписания двустороннего договора с жильцами.

Сами владельцы квартир наделены правом выбора фирмы, которая в дальнейшем будет осуществлять управление зданием. Поэтому агентство не может навязать свои услуги.

Структура таких организаций подразумевает, что существуют локальные компании, которые обслуживают по несколько домов (как правило, расположенных в едином городском районе), а также региональные фирмы, охватывающие большую площадь обслуживания.

Получение услуг от региональной управляющей компании имеет ряд существенных преимуществ. К ним относятся:

  • такие фирмы должны иметь больший капитал, что свидетельствует о возможности осуществления больших финансовых вложений;
  • количество клиентов, а соответственно и опыт сотрудничества, больше;
  • тарифы, как правило, примерно одинаковы, но региональные фирмы предлагают меньшую стоимость в силу своей загруженности;
  • на базе таких агентств работают профильные специалисты по разным направлениям деятельности.

Как определить, что лучше: ЖСК, ТСЖ или управляющая компания?

С другой стороны, нужно учитывать тот факт, что исполнение управленческих функций сразу по большому количеству домов, может сказаться на скорости работы предприятия.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Предлагаем ознакомиться  Уведомление кредитору оначале ликвидации организации

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Сайт ФАС по Воронежской области. Написать жалобу можно прямо с сайта, в разделе обратной связи
Сайт ФАС по Воронежской области. Написать жалобу можно прямо с сайта, в разделе обратной связи

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.

Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).

Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.

Учитывая эти факты, можно выделить следующие преимущества:

  • при выявлении нарушений или преступлений УК они могут привлекаться к ответственности в рамках юридических норм;
  • деятельность агентств будет регламентироваться положениями Законов и внутренних распорядительных документов;
  • на действия посредника можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.

Как определить, что лучше: ЖСК, ТСЖ или управляющая компания?

Реестр домов управляющих компаний формируется только из числа организаций, которые надлежащим образом оформлены и зафиксировали свою деятельность документально.

Проверка деятельности организации происходит по нескольким уровням. А именно:

  • на базе каждой фирмы существует руководитель, который регулирует деятельность отдельных специалистов и подразделений (уполномочен проверять жалобы жильцов на УК);
  • собрание жильцов, которое исполняет управленческие функции на основании анализа представленных отчетов;
  • Роспотребнадзор – проверяет следование стандартам и реагирует на жалобы собственников (может повлечь смену УК, а также закрытие текущей фирмы).

Крайний способ защиты – направление искового заявления в суд. Это можно сделать, если ранее направленная жалоба не была рассмотрена (граничный срок три дня) или же контролирующими органами не было решено возникший спор. Иск в суд может быть персональным или коллективным, в зависимости от допущенных нарушений.

ТСЖ ЖК и ЖСК УК
Преимущества
  • Денежные ресурсы владельцев находятся на расчетном счете организации и могут быть применены только на нужды дома.
  • Возможность самостоятельно нанимать работников для содержания, ремонта и обслуживания дома.
  • Возможность переизбрания правления в случае его плохой работы.
  • Возможность ведения коммерческой деятельности (сдача рекламных площадей).
  • Коллективное принятие решений, утверждаемых протоколом общего собрания.
  • Профессионализм сотрудников.
  • Хорошая материально-техническая база.
  • Работы выполняются по графику.
  • В случае возникновения задолженности со стороны собственников квартир, УК может выплатить подрядчикам денежные средства со своих счетов с целью продолжения поставки услуг потребителям.
Недостатки
  • Выгодно только для большого дома, иначе содержание будет обходиться жильцам дорого.
  • Председателем может стать недобросовестный человек.
  • Необходимость самостоятельно вести бухгалтерию.
  • Необходимость самим отстаивать свои права в суде.
  • При возникновении задолженности по оплате коммунальных услуг, недостающая сумма может быть распределена между всеми жильцами.
  • Нет прозрачности в расходовании средств.
  • УК не заинтересована в результатах работы.
  • Недобросовестное выполнение обязанностей.
Ответственность Ответственность членов ТСЖ и ЖСК в ЖК РФ, регулирующем большинство нюансов деятельности этих организаций, не прописана.

К ним применяются все меры, предусмотренные в законе для юридических лиц, такие как административные, гражданские и уголовные. Отвечать придется:

  • за низкое качество предоставленных услуг;
  • причинение вреда здоровью и жизни людей;
  • нанесение убытков, вследствие нарушения прав собственников.
Административная ответственность (штрафы):

  • за содержание имущества в ненадлежайшем состоянии;
  • за нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами;
  • за бездействие уполномоченных лиц, приведшее к порче имущества;
  • за нарушение правил содержания и текущего ремонта дома.

Гражданско-правовая ответственность — возмещение убытков пострадавшей стороне.

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Суть, цель и назначение

Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.

Предлагаем ознакомиться  Как наказать компанию если она передала персональные данные третьим лицам

Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.

В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.

Назначение агентства:

  • вывоз мусора, уборка нежилых помещений внутри здания и придомовых территорий;
  • контроль за работой приборов отопления и вентиляции;
  • защита от повреждений крыши и подвалов от затопления;
  • проверка целостности труд, проводки и канализации, устранение неполадок и предотвращение поломок;
  • получение платы за коммунальные платежи и их перевод на счет провайдера услуг;
  • устранение задолженности по платежам;
  • организация капремонта или придомового строительства (общение с застройщиками и контроль их деятельности).

К каждому дому предусмотрен персональный подход, в зависимости от расположения постройки, года возведения, количества квартир.

Исаев Андрей

Мнение эксперта

Исаев Андрей Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на земельном праве, гражданском и уголовном праве

Задать вопрос юристу

О проведенной деятельности в обязательном порядке готовятся отчеты, частота которых зависит от условий договора. Но, как правило составление отчетов происходит раз в год, где описаны все финансовые сборы и затраты, а также решенные вопросы.

УК должна быть постоянно в курсе текущих событий, а также осведомлена о планируемых проверках работы коммуникации и временном отключении сервисов ЖКХ. Задача УК – своевременно предупреждать обо всех планируемых мероприятиях минимум за 10 дней до оговоренного срока.

Договор на оказание услуг управления.

При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.

Задача УК в данном случае — определить основные векторы деятельности (разработать маркетинговую стратегию, осуществить научно-техническую разработку, выпустить программу деятельности группы компаний на год и т.п.), которым должны следовать все без исключения управляемые общества.

При этом необходимо отметить, что у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (ЕИО)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.

Как определить, что лучше: ЖСК, ТСЖ или управляющая компания?

При таком взаимодействии ЕИО и управляющей компании, первый ограничен лишь стратегическими рамками, заданными УК, и полностью самостоятелен в процессе управления текущей деятельностью своей компании. Причем эти рамки (в виде форм и периодов отчетности, а также механизма ответственности) могут и должны быть заложены как в договоре с УК (это условие, при котором УК берется за осуществление управления), так и в договоре с самим ЕИО.

Однако наш опыт показывает, что собственники (особенно при трансформации единой компании в холдинг) всячески избегают делегирования полномочий наемным менеджерам, опасаясь, что те выйдут из-под контроля.

В данном случае разум вступает в противоречие с чувствами: с одной стороны, собственник понимает объективную необходимость «отдать» бразды правления (непрофильный конкретно для него вид деятельности, занятость в другом проекте, невозможность охватить все сферы своего бизнеса), а с другой стороны — психологически не может смириться с тем фактом, что его детищем будет управлять кто-то другой.

В этой связи вопрос доверия наемному менеджеру со стороны собственника приобретает особую актуальность.

Вместе с тем нельзя не отметить значительно более высокую, по сравнению с договором передачи функций единоличного исполнительного органа, степень личной заинтересованности директора в результатах деятельности управляемого общества, что автоматически отражается и на уровне его личной (а не навязанной извне) ответственности.

Именно благодаря этому инструменту контролируемого увеличения степени самостоятельности и достигается синергетический эффект от структурирования бизнеса — налоговую оптимизацию можно усилить повышением управленческой эффективности.

Кроме того, в случае наступления каких-либо неблагоприятных последствий деятельности управляемого общества (самый простой пример — налоговые претензии) вряд ли кто-то сможет определенно утверждать (и доказать), что такие последствия наступили в результате выполнения директором управляемого общества прямых распоряжений УК.

Иными словами, УК оградит себя от негативных последствий, а также получит возможность сохранить деловую репутацию и наработанный имидж, сославшись на «самодеятельность» наемного директора.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно подниматься на эстакаду

В этом случае с УК заключается договор на передачу функций единоличного исполнительного органа. Именно УК (в лице своего директора) получает полномочия без доверенности действовать от имени управляемого общества: представлять интересы управляемого общества во всех организациях и учреждениях, а также вступать в любые хозяйственные отношения.

Безусловно, директор УК не может эффективно руководить самой УК, да еще всеми управляемыми обществами, поэтому он на основании доверенности делегирует свои полномочия специальному сотруднику, который будет являться фактическим руководителем управляемого общества.

При этом такой фактический руководитель состоит в штате УК (!) и получает в ней заработную плату. 

Степень контроля собственников, отчетность и ответственность, а также степень самостоятельности фактического руководителя при принятии решений в данном случае определяется положениями трудового договора с УК.

Негативным последствием назначения такого менеджера может стать низкая степень его ответственности и отсутствие глубокой личностной заинтересованности в результатах деятельности управляемого общества.

Как видим, бесспорно включение в модель бизнеса Управляющей компании — помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса. 

Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти стороной и вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны.

Ведь существование УК дает основания говорить об аффилированности управляемых ею субъектов между собой (даже если владельцы компаний не совпадают). Конечно, когда речь идет о, например, сугубо бухгалтерских и юридических услугах (не о статусе УК как ЕИО) и такие услуги оказываются не только связанным между собой договорными отношениями организациям, но и посторонним субъектам, признать аффилированность по данному признаку будет сложно.

Это не критично, если все субъекты применяют ОСН и нет возможности для описанной выше налоговой экономии путем применения той же УК УСН. Однако, такая аффилированность привлечет внимание, если речь пойдет о взаимодействии субъектов на разных спецрежимах, что само собой приводит к минимизации налогообложения с доходов бизнеса.

Как определить, что лучше: ЖСК, ТСЖ или управляющая компания?

1) Виды оказываемых услуг должны быть конкретизированы. Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. №17АП-11284/12: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора.

Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.

2) Внимательно нужно относится в описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги. Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.) — необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию.

Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией.

Какие виды и типы УК бывают?

В едином реестре лицензионных компаний представлен не только список действующих компаний, но также их специализация. Некоторые управляющие компании работают лишь в сфере ЖКХ, а другие занимаются организацией уюта на придомовых территориях.

В таком случае, чтобы не платить дважды и получать полный комплекс желаемых сервисов, нужно выбирать агентство, которое в совокупности реализует поставленные задачи.

Категории компаний по форме управления:

  1. Жилищные объединения,
  2. Частные управляющие компании,
  3. Государственные Унитарные Предприятия (ГУП),
  4. Дирекция  Единого Заказчика (ДЕЗ),
  5. Непосредственное управление собственниками

Организовывать свою деятельность фирмы должны по следующими этапами:

  • сбор информации о доме и о придомовой территорий;
  • анализ полученных сведений;
  • разработка методов улучшения работы по ухода за зданием.

По характеру участия самих жильцов в организации ухода за домом, могут быть выделены следующие виды управления:

  • прямое участие, то есть без привлечения единой компании, а каждый владелец квартиры самостоятельно выбирает управляющую фирму и подписывает с ней соглашение (допускается только в многоквартирных домах, численность квартиры в котором не превышает 40 штук);
  • совместное подразумевает, что часть вопросов решаются индивидуально, а вторая часть – вместе по обоюдному согласию или голосованию;
  • пользовательское участие, когда жильцы не принимают участие в практических вопросах управления.

Законодательные документы, регламентирующие деятельность

Во время осуществления своей деятельности такие фирмы руководствуются общефедеральными нормативно-правовыми актами, а также внутренними распоряжениями (устав управляющей компании многоквартирным домом, составленный по образцу).

Главные законы, которыми предстоит руководствоваться:

  • Жилищным кодексом РФ;
  • Градостроительным кодексом;
  • Федеральным законом №210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»
  • Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011»О предоставлении коммунальных услуг.