Понятие субаренды

Субаренда представляет собой специфический вид договорных отношений.

Результатом такой процедуры является передача имущества, которое пользователю не принадлежит, третьим лицам. Например, человек арендует определенный участок земли для реализации своих целей. Через некоторое время возникают обстоятельства, в силу которых у него больше нет необходимости использовать занимаемую территорию или её часть по назначению.

Условия заключения договора

Договор субаренды земельного участка заключается согласно нормам Гражданского кодекса РФ. В соответствии с требованиями указанного нормативного акта, сделка такого характера осуществляется по алгоритму, предусмотренному для ситуаций, связанных с передачей во временное пользование имущества самим собственником.

Одним из условий субаренды является наличие у самого владельца права собственности на имеющийся участок. Это должно подтверждаться документально. То есть арендодатель должен иметь на руках договор купли-продажи, свидетельство о собственности либо выписку из Единого реестра недвижимости о принадлежности земельного участка.

Также пользователь должен быть наделен возможностью передавать участок третьим лицам. В этом случае необходимо иметь документальное подтверждение такого права. Им является договор аренды. В соглашении должна быть предусмотрена подобная возможность для пользователя.

Особенности для земель сельскохозяйственного назначения

Составление, оформление и заключение договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Субаренда земельного участка, который будет применяться для сельскохозяйственных нужд, имеет некоторые особенности. Прежде всего, это касается использования объекта оно должно быть целевым. В данном случае имеется в виду выращивание сельскохозяйственной продукции. Например, субарендатор не может заниматься строительством жилья на таком участке, даже если это предусмотрено в условиях договора.

Ещё одной особенностью субаренды таких участков является статус владельца. Если собственником территории является госорганизация, то заключение договора субаренды возможно только по результатам проведенного аукциона.

Если речь идёт о дачных участках, которые находятся в совместной собственности и управляются СНТ или иным некоммерческим объединением садоводов и огородников, то дополнительно потребуется получить согласие общего собрания собственников с протоколом подсчёта голосов, большинство из которых должно быть «за».

Также в документе, касающемся субаренды земель сельхозназначения,

  • виды работ, которые может проводить на участке новый правообладатель;
  • прекращение действия субаренды только после сбора урожая (кроме случаев неиспользования ЗУ).

Когда участки расположены в массиве, не имеющем почтового адреса, обязательно следует указать кадастровый номер участка. В остальном правила передачи ЗУ в субаренду схожи с прочими категориями земель.

Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения можно найти тут.

Арендованные участки можно передавать в субаренду, если собственник не поставил на это прямого запрета. Передача осуществляется дополнительным договором, который не имеет без основного договора, никаких полномочий. Подписанный документ, если он заключён на срок более года, нужно зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра.

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Договор субаренды земельного участка надо заключать в письменной форме, поскольку к нему применимы стандартные законодательные нормы ГК РФ и ЗК РФ. Документом описывается общий порядок передачи надела во временное владение и пользование. Такой документ заключают для земель садового некоммерческого товарищества (СНТ), индивидуального жилищного строительства и т. д.

Стороны договора

Сторонами сделки стандартно являются арендатор и субарендатор (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ). По желанию может быть составлен трехсторонний договор с прямым участием собственника объекта.

Иногда такие участки сдают крупные промышленные предприятия (статьи 659—660 ГК РФ). Они давно сняли землю — к примеру, сельскохозяйственного назначения — у государства, но сейчас в ней нет никакой необходимости, поэтому организации выгоднее сдавать наделы в субаренду более мелким компаниям и получать доход. В некоторых случаях территорию начинают сдавать — например, из-за сокращения производственных процессов или внезапного повышения месячных ставок.

Стороны сделки могут иметь любой правовой статус. Арендовать землю разрешено не только индивидуальным предпринимателям и организациям, но и физическим лицам. При этом нет никаких ограничений относительно гражданства человека или доли иностранного капитала в бюджете компании даже в случае приграничной территории (там распространяется запрет исключительно на саму собственность).

Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.

Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство (узнайте, как расторгнуть договор аренды земельного участка). Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:

  • систематическое нарушение ГК РФ;
  • стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
  • нарушение установленного целевого вида использования земли;
  • изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.

Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.

Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:

  • площадь сдаваемого участка;
  • точный адрес месторасположения (по карте);
  • кадастровый номер;
  • перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
  • лесные дороги;
  • склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
  • биоэнергетические объекты какого-либо производства;
  • противопожарные минерализованные участки;
  • индивидуальные жилые дома с гаражами;
  • объекты незавершенного строительства;
  • питомники животных;
  • лодочные станции;
  • автостоянки;
  • здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
  • физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
  • гидротехнические постройки;
  • пожарные наблюдательные вышки;
  • посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
  • жилые индивидуальные дома (редко);
  • ЛЭП, трубопроводы и т. д.

Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.

Если основной договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то ключевым условием субарендных отношений будет являться согласие хозяина земли. В противном случае его разрешения не требуется — достаточно стандартного уведомления. Статья 22 ЗК РФ допускает сдачу земли третьим лицам на срок, который установлен основным договором, без разрешения владельца объекта.

В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.

Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.

Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.

Структура субарендного договора типична для недвижимости. Некоторые уклонения от стандартной формы могут наблюдаться в пунктах, связанных с ежемесячными выплатами, правилами землепользования и правовым регулированием возникших споров. Например, стоимость субаренды может быть фиксированной или плавающей в зависимости от деятельности компании или физического лица.

Составление, оформление и заключение договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Договор субаренды не должен противоречить основному соглашению. Ведь передача арендных прав может ухудшить состояние участка для его дальнейшей эксплуатации.

В интересах субарендатора надо включить в договор ссылки на главу 55 ГК РФ и дополнительные пункты о том, что обе стороны собираются объединить усилия (в том числе в экономическом плане) ради достижения общей цели. Эта часть документа защитит в случае недобросовестности ключевого нанимателя по отношению к государственным структурам. Однако, тот может просто не пойти на такое оформление, поскольку оно обяжет его больше, чем обычные субарендные взаимоотношения.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

При оформлении сделки арендатору необходимо принести следующие документы:

  • основной договор, заключенный с собственником надела;
  • разрешение на право сдачи, если такое необходимо по закону:
    • специальный пункт в соглашении;
    • официальное письмо;
    • протокол комиссии и т. д.
  • удостоверение личности;
  • выписка ЕГРН;
  • нотариальное согласие супруги или супруга;
  • протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
  • свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.

Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).

Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.

Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.

Согласие собственника

Самым главным условием, без которого процедура реализации субаренды будет невозможной, является согласие собственника участка. Действующим законодательством не определен порядок его получения. На практике согласие может быть получено только путем переговоров между собственником и арендатором. При этом владельца нельзя обязать дать положительный ответ даже в судебном порядке.

В тексте согласия необходимо указать следующее:

  1. Сведения о владельце – название компании либо ФИО физического лица, адрес места нахождения, контактный телефон, данные паспорта или иного документа, подтверждающего полномочия владельца. Аналогичная информация должна быть указана об арендаторе.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Сведения о договоре, в рамках которого арендуется земельный участок. Здесь необходимо указать дату и место подписания соглашения, его предмет и стоимость.
  4. Сведения о субарендаторе.
  5. Само согласие.
  6. Дата составления документа и подпись владельца участка.
Оформленное согласие будет являться одним из документов, который впоследствии станет приложением к договору субаренды.

Документ составляется на обычном листе офисной бумаги, с применением технических средств печати. Также допускается оформление согласия от руки. На документе можно поставить печать собственника участка, при наличии таковой. Владелец земли также может заверить свое согласие у нотариуса.

Можно ли заключить с правом выкупа?

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

С арендатором такой договор заключить невозможно, ведь у него нет прав на землю. Для решения вопроса нужно напрямую связываться с собственником, но тогда это уже не будет договором субаренды.

Ограничения могут быть:

  • Предусмотренными изначально. Имеется ввиду сервитут. Он накладывает ограничения на арендатора в использовании ЗУ, они же переходят на субарендатора, т.е. он не имеет права использовать по своему усмотрению определенные участки надела. Они должны остаться неизменными на момент окончания срока договора.Сервитут возникает, например, если через надел проходит газопровод, водоснабжение, канализация, столбы электропередач. Сведения об ограничениях должны содержаться в первоначальном договоре аренды.
  • Дополнительными. Их накладывает арендатор, и прописываются они в административно-правовом акте, который затем прикладывается к соглашению. Эти ограничения не должны противоречить законодательству и обязаны быть обоснованными. Запрет, например, может касаться выполнения определенных сельхоз.работ на участке и возведения каких-либо построек на нем.

Важно. Если субарендатор не согласен с ограничениями, то ему придется доказывать обоснованность своих претензий через суд.

Мы рассмотрели, как составить договор субаренды ЗУ. Если грамотно расписать каждый пункт, тогда процедура заключения соглашения пройдет максимально выгодных для обеих сторон.

Условия заключения договора субаренды участка земли образец документа

Для заключения договора субаренды владелец участка и пользователь, который передает свои права третьему лицу, должны представить ряд документов, без которых реализация сделки невозможна.

Собственнику необходимо направить следующее:

  1. Договор аренды.
  2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  3. Выписка из Единого реестра недвижимости.
  4. План или схема, с подробным описанием земельного участка, то есть необходима информация о месте расположения, границах и площади арендуемой территории.
  5. Учредительная документация. В данном случае это будет устав организации.
  6. Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя либо паспорт человека.
  7. Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе.
  8. Решение собрания учредителей либо другого уполномоченного органа о назначении руководителя юридического лица.
  9. Доверенность на заключение сделки. Такое правило применимо в случаях, когда интересы собственника представляет уполномоченное должностное лицо либо законный представитель.
  10. Сведения о финансовом балансе организации или индивидуального предпринимателя.
  11. Решение общего собрания учредителей или иного уполномоченного органа о передаче участка в субаренду.
  12. Согласие собственника.

Арендатор должен будет предоставить:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о государственной регистрации в качестве организации или индивидуального предпринимателя, либо паспорт физического лица.
  3. Документ о постановке на учет в качестве плательщика налогов.
  4. Выписка из Единого реестра юридических лиц.
  5. Решение общего собрания акционеров, учредителей или Совета директоров о назначении руководителя.
  6. Доверенность уполномоченному должностному лицу или законному представителю на совершение сделки.
  7. Сведения о состоянии финансового баланса организации или ИП.
  8. Решение собрания учредителей либо иного органа о передаче участка в субаренду.
  9. Согласие собственника.
  10. Сведения о состоянии земельного участка на момент его передачи в субаренду.

Третье лицо должно представить в данном случае документы, подтверждающие его полномочия. К ним относится устав, доверенность законного представителя, паспорт физического лица, свидетельство о регистрации в качестве компании или индивидуального предпринимателя.

На практике все стороны представляют копии указанных документов. При этом необходимо заверить их нотариально.

Образец договора субаренды земельного участка
Образец согласия собственника о заключения субаренды

Договор субаренды земельного участка: правила и порядок составления

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Типовой образец договора субаренды земельного участка

Договор субаренды встречается достаточно редко, поэтому многие с трудом представляют не только, как правильно его составить, но даже то, что именно представляет данный документ.

Договор субаренды заключается между прямым арендатором и субарендатором. Арендатор – человек, который берет земельный участок в аренду у владельца, а субарендатор – человек, берущий земельный участок в аренду у арендатора. Таким образом, данная сделка представляет собой своеобразную двойную аренду.

Заключение договора субаренды обязательно должно быть согласовано с собственником земельного участка. В остальном данный договор достаточно сильно схож с простым договором аренды.

Рассмотрим перечень пунктов, которые необходимо указывать в договоре субаренды:

  • Место и дата заключения договора;
  • Информация об участниках договора. В данной части договора указывается исключительно информация об арендаторе и субарендаторе. Владелец земельного участка также будет фигурировать в данном договоре, но не в этой части;
  • Описание предмета договора. Данное описание мало чем отличается от стандартного и включается в себя общую площадь, место расположения и кадастровый номер земельного участка. Часто описание можно попросту скопировать из первоначального договора аренды. Кстати на ссылку на этот договор необходимо сделать в этой части. Необходимо это для того, чтобы понять какие права на земельный участок имеет арендатор, ведь предложить какие-либо дополнительные права самостоятельно он не может. Важно не забыть указать целевое назначение земельного участка;
  • Размер арендной платы. Размер оплаты определяется между арендатором и субарендатором на договорной основе. Также обсуждается порядок передачи средств. Важно зафиксировать точную сумму и период времени, за который она должна быть уплачена;
  • Права и обязанности сторон. Права и обязанности регулируются статьями Гражданского кодекса, но часто в этот пункт стороны самостоятельно включают ряд дополнительных условий. Например, право арендатором посещать земельный участок, а также право посещать участок владельцу. Прописываются также права и обязанности субарендатора, в соответствии с которыми он может распоряжаться участком на оговоренных условиях, должен использовать землю по целевому назначению, своевременно вернуть собственность арендатору и прочее;
  • Ответственность сторон. В данном разделе описываются санкции, которые ждут стороны в случае невыполнения ими данных обязательств. Чаще всего речь здесь идет о денежных штрафах;
  • Срок действия договора субаренды. Данный срок не может превышать срок действия основного договора аренды;
  • Дополнительные условия;
  • Список прилагаемых документов;
  • Реквизиты сторон и подписи.
Предлагаем ознакомиться  Имеют ли право судебные приставы вскрывать квартиру

В Гражданском и Земельном кодексах РФ существует ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться при заключении договора субаренды:

  • Письменное разрешение собственника на повторную сдачу участка в аренду (субаренду). Это разрешение может быть прописано, как в тексте договора прямой аренды, так и выписано владельцем отдельным документом;

Образец договора аренды с правом субаренды нежилого помещения.

Как выглядит договор финансовой аренды лизинга, смотрите тут.

  • Сдаваемый участок можно использовать исключительно по его целевому назначению. Если участок используется в других целях, это может стать причиной расторжения договора;
  • Соблюдение санитарных и противопожарных норм;
  • Договор субаренды, как и договор аренды, заключается исключительно в письменной форме;
  • Владелец имущества и субарендатор должны знать о существовании друг друга. Им не обязательно быть знакомыми, но каждый из участников должен знать обо всех, даже косвенных, участниках договоров;
  • Документ составляется в произвольном виде, но при этом в нем должны присутствовать существенные условия. Но, несмотря на это, специалисты рекомендуют указывать в договорах максимально полную информацию;
  • В роли передающей стороны может участвовать только арендатор земли, или его доверенное лицо.

Если договор заключается через доверенных лиц, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность. Она также прилагается дополнительным документом к договору.

Рассмотрим перечень особых условий, которые обязательно должны учитываться:

  • В договоре субаренды обязательно делается ссылка на основной договор аренды. Чаще всего его копия прилагается к договору субаренды дополнительным документом;
  • Если арендатор не получил письменного разрешения от владельца на совершение сделки субаренды, он не имеет право делать это самовольно;
  • Срок действия договора субаренды не может превышать договора аренды. Также, если расторгнут основной договор аренды, автоматически расторгается и договор субаренды. При этом субарендатор не имеет никаких прав на первостепенную аренду участка.

Стороны договора

Форма договора

Если срок использования объекта превышает двенадцать месяцев, либо одной из сторон является юридическое лицо, договор заключается в письменной форме.

В данном случае значение имеет один из двух факторов – статус одной из сторон сделки либо продолжительность аренды. Оформлять договор можно с использованием обычной офисной бумаги. Некоторые участники применяют уже готовые бланки. В таком случае необходимо внимательно изучать содержание таких образцов на соответствие требованиям действующего законодательства.

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Договор субаренды земельного участка: правила и порядок составления

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Содержание

Законодательными актами не утвержден образец договора, обязательный для применения сторонами. Договор составляется в произвольной форме. В тексте документа необходимо отразить всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

В такой перечень входят следующие данные:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Сведения о сторонах сделки – название организации, фамилия, имя, отчество физического лица. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия руководителя, законного представителя, и личность человека – устав, свидетельство о регистрации в качестве организации либо индивидуального предпринимателя, доверенность, паспорт.
  3. Предмет договора. Здесь необходимо подробно описать объект субаренды – местонахождение, площадь и границы земельного участка.
  4. Стоимость договора. В данном разделе указывается не только сумма субарендой платы, но также порядок расчетов. На практике чаще всего в качестве способа используется перечисление денежных средств на расчетный счет другой стороны, предоставившей земельный участок.
  5. Права и обязанности участников сделки. В этом разделе указываются возможности каждой из сторон инициировать внесение поправок в текст документа, а также досрочное прекращение договорных отношений. В качестве мер ответственности, как правило, устанавливается выплата штрафа, неустойки или пени, в случае нарушения условий соглашения.
  6. Срок действия договора.
  7. Банковские реквизиты и адреса сторон.

Договор подписывается обоими участниками сделки и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом сторонам необходимо поставить свои росписи на каждом листе документа. Подобный подход позволит избежать фальсификации содержания договора.

Предлагаем ознакомиться  Договор долевого участия в инвестициях

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Срок действия

Срок действия договора определяется сторонами сделки. При этом продолжительность действия соглашения с третьим лицом, не должна превышать временной период основной аренды. Если изначальным документом срок действия не был установлен, то и последующая сделка может быть заключена на неопределенный срок.

Условия пролонгации

Стороны договора

Продление договора субаренды происходит по взаимному согласию сторон. При этом такое условие должно быть отражено в тексте договора. Продление срока субаренды возможно только в пределах времени действия основного договора.

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Правила составления соглашения о перенайме ЗУ

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о

должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Важно. Самый первый шаг перед составлением договора субаренды – проверить наличие возможности на его заключение в договоре аренды с собственником.

В противном случае соглашение субаренды будет недействительным. Ниже приведено примерное содержание каждого пункта стандартного договора субаренды.

В начале соглашения составляется «шапка» документа, в которой указывается:

  • Название документа: «Договор субаренды земельного участка».
  • Дата и место подписания соглашения.
  • Информация об участниках договора: арендаторе и субарендаторе. Изначальный собственник земли здесь не указывается. Он фигурирует в другом пункте документа. В сведениях указываются личные и паспортные данные сторон, а также места их регистрации.

Предмет

В этом пункте подробно расписывается земельный участок, который отдается в субаренду. В описание включается:

  • Почтовый адрес.
  • Кадастровые и технические данные.
  • Описание границ.
  • Общая и передаваемая в субаренду площадь.
  • Информация о начальном договоре аренды, дающего основание для субаренды. Часто здесь также указывается о наличии письменного разрешения на субаренду собственника.
  • Целевое назначение участка, например, сельскохозяйственное.
  • Строения которые находятся на наделе на момент заключения соглашения. Например, капитальное строение складского помещения. Перечень объектов недвижимости обычно прописывается в приложении к договору.

Как видно из названия, тут указываются права и обязанности арендатора и субарендатора.

Ниже приведен примерный перечень, который можно расширять в соответствии с законом РФ.

В обязанности арендатора, как правило, включается:

  • Предоставить участок в пользование субарендатора.
  • Предупредить субарендатора о правах третьих лиц на землю и об обязанностях, вытекающих из первоначального соглашения аренды.
  • Зарегистрировать договор.
  • Не вмешиваться в хоз.деятельность субарендатора.
  • После окончания действия соглашения принять участок обратно в пользование.

Права арендатора:

  • Получать арендную плату.
  • Требовать уплаты штрафов при просрочке платежей субарендатором.
  • Контролировать использование ЗУ.
  • Требовать расторжения договора или покрытия убытков, если субарендатор использует участок не по целевому назначению.

Договор субаренды земельного участка: правила и порядок составления

Обязанности субарендатора:

  • Вносить вовремя арендную плату.
  • Поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать на участке противоправных действий.
  • Возвратить участок (в пригодном к использованию состоянии) арендатору в течение 10 суток со дня истечения сроков договора.
  • Содействовать регистрации договора.
  • Сохранять межевые или геодезические знаки в неизменном состоянии.
  • Соблюдать экологические, санитарные и противопожарные нормы.

Права субарендатора:

  • Требовать принятия или передачи участка согласно Законодательству.
  • Требовать прекращения вмешательства в использование участка.
  • Использовать участок по назначению, указанному в договоре.
  • Требовать уменьшения арендной платы, если по независящим от него причинам состояние ЗУ сильно ухудшилось.
  • Может продлять срок действия договора с согласия субарендатора.

Здесь указывается:

  • Сумма за оплату субаренды в месяц, например, 1200 руб/кв.м. Или же указывается полная стоимость за весь участок: 100000 руб/мес.
  • Сроки оплаты, к примеру, не позднее 15 числа каждого месяца.
  • Способ оплаты: наличный или безналичный расчет.
  • Возможность изменения стоимости, например, раз в год субарендатор имеет право менять сумму оплаты или же такое может происходить только по соглашению сторон.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, читайте тут.

В этом пункте договора расписываются различные штрафы за нарушение договора или правил использования ЗУ:

  • Штраф за предоставление арендатором ЗУ в пользование субарендатора позже сроков, отмеченных в договоре.
  • Размер пени за каждый день просрочки оплаты субаренды. Указывается в процентах от общей суммы долга. Например, 12% от 11000 руб.
  • Штраф за несвоевременный возврат участка в пользование арендатора.
  • Также часто прописывают, что арендатор несет ответственность за недостатки ЗУ или построек на нем, даже если изначально о них не было известно.
  • Штраф за использование не по назначению, указанному в соглашении, например, 3-кратный размер платы за месяц.
  • Срок действия не может превышать первоначального срока аренды. В противном случае договор будет считаться недействительным. Срок указывается в месяцах или годах.
  • Сведения о гос.регистрации, если договор заключается на срок более 12 месяцев. Если менее, то он считается действительным с момента подписания, а не с момента регистрации.
  • В условиях расторжения обычно указывается, что договор можно расторгнуть досрочно только в одностороннем порядке и через суд. Еще один вариант расторжения – по соглашению сторон с заблаговременным предупреждением оных.
  • Можно также подробно расписать, в каких случаях каждая из сторон имеет право обратиться в суд для расторжения договора, например, отравление или загрязнение почвы ядохимикатами или реквизиция ЗУ третьими лицами.

Государственная регистрация

https://www.youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc

Законом предусмотрена государственная регистрация договоров. В отношении сделок с земельными участками это является обязательным условием. Суть такой процедуры заключается во внесении договора в специальный учетный перечень. В качестве заявителя может выступать любая из сторон. Однако независимо от статуса инициатора, для того, чтобы зарегистрировать договор необходимо представить документы, послужившие основанием для заключения сделки – сведения о сторонах, план или схема участка, свидетельство о регистрации в качестве ИП или организации, паспорт физического лица, основной договор аренды, согласие собственника. Также инициатор обязан составить заявление о проведении процедуры фиксации соглашения.