Типы жилищных разбирательств

Решение жилищных споров, их особенности, способы рассмотрения, трактовка нормативно-правовых актов, зависит от вида возникшего жилищного спора. Юридической и судебной практикой определен круг аспектов, которые наиболее часто обсуждаются гражданами и входят в перечень самых важных в сфере разбирательств по жилью:

  • установление прав собственности на жилое помещение (квартиру, дом);
  • ремонтные работы, проводимые в жилом помещении, процесс перепланировки, реализующиеся с нарушениями техники безопасности, нормативов, влекущими за собой необратимые последствия (разрушение жилого помещения);
  • нанесение ущерба физического и психологического характера в случае кражи, затопления жилья, разрушающего воздействия других лиц на жилое помещение;
  • завладение чужим жилым помещением, обманный маневр со стороны злоумышленников (мошенничество, присвоение собственности);
  • участие в долевом строительстве, предполагающем получение жилого помещения в собственность;
  • механизм использования жилого помещения по назначению (конфликты, которые происходят между владельцами, соседями). Причинами этих последствий могут стать неприятные ситуации с употреблением алкоголя, шумом, несвоевременностью оплаты коммунальных платежей;
  • проживание граждан на незаконных основаниях в жилых помещениях, снятие или постановка на регистрационный учет, намерения совершить сделку по продаже без прав на эту процедуру;
  • деятельность управляющих компаний, товариществ собственников жилья, а также оспаривание их действий;
  • использование жилья не в соответствии с его назначением согласно документам.

Эти моменты во многих ситуациях не дают возможности людям найти компромисс, договориться между собой в досудебном порядке, так как затрагивают серьезные споры, касающиеся факта нарушенных жилищных прав. Кроме того, каждая сторона считает свою точку зрения единственно верной и настаивает на своих требованиях.

Споры о принудительном обмене жилого помещения.

При рассмотрении данной категории дел, судьей должны быть надлежащим образом проверены заслуживающие внимания доводы членов семьи, которые проживают в обмениваемом помещении, для того, чтобы в полной мере учесть их интересы. К таким интересам можно отнести, в частности, наличие обстоятельств, которые препятствуют гражданам в силу их возраста или, например, состояния здоровья пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Могут иметь место ситуации, когда спор возникает между членами семьи, которые занимают отдельную квартиру. В данном случае, не является основанием для отказа в удовлетворении иска, отсутствие согласия одного или нескольких членов семьи на переезд в жилое помещение, где проживают и другие наниматели, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Виды жилищных споров. Жилищные споры: виды и порядок рассмотрения в суде. Адвокат по жилищным спорам

Споры о переселении из занимаемого жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта.

При рассмотрении таких споров суду следует выяснить, находится ли представляемое для переселения жилое помещение в том же населенном пункте, что и расселяемый жилой дом; пригодно ли предоставляемое помещение для проживания, учитывая возраст, состояние здоровья и иных факторов, относительно переселяемых граждан; продолжительность капитального ремонта.

Имеют место случаи, когда граждане переселяются из помещений, которые принадлежат им на праве собственности. В таких случаях суду нужно установить, действительно ли дому необходим капитальный ремонт, реальная возможность собственника дома приступить к выполнению капитального ремонта, а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ.

Виды жилищных споров. Жилищные споры: виды и порядок рассмотрения в суде. Адвокат по жилищным спорам

В решении о переселении нанимателя и членов его семьи судом указывается срок, на который выселяются ответчики.

Механизм рассмотрения жилищных проблем в рамках административного ресурса

Разрешение жилищных споров может происходить в досудебном порядке, на практике он является самым конструктивным и приоритетным. Исходя из анализа сведений о процедуре защиты собственных жилищных прав граждан, можно определить список разбирательств, которые в большинстве случаев не требуют участия судебных органов.

К ним можно отнести:

  • жилое помещение стало непригодным для проживания вследствие невыполнения собственниками или нанимателями мер по его сохранности;
  • перепланировка в жилом помещении в самовольном порядке;
  • эксплуатация жилого помещения не в соответствии с его назначением.

Механизм реализации жилищных прав выстроен следующим образом:

  • гражданин, желающий разобраться в ситуации с жилищным спором, уведомляет администрацию о необходимости разбирательства. Он оформляет обращение в письменном виде для рассмотрения и подкрепляет его фактами, свидетельствующими об истинности его слов;
  • администрация изучает и анализирует эту информацию, имеет возможность контактировать с заявителем для уточнения и дополнения сведений, а также делать запросы в другие ведомства, имеющие непосредственное отношение к спору по жилищным правам;
  • проведение мероприятий, в рамках которых лежит реализация ущемленных жилищных прав граждан, с правовой точки зрения;
  • письменный ответ на обращение гражданина, который свидетельствует о фактической работе административного учреждения, проведенной в связи с направленным обращением с целью защиты прав нуждающейся стороны.

Важно! В случае неудовлетворенности клиента ответом или результатом действий специалистов государственного органа, он имеет возможность направить исковые требования в суд.

Споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых помещений.

Здесь судам следует обратить внимание на следующие факты: имеется ли согласие нанимателя и наймодателя на проведение перепланировки или переустройства; как наиболее целесообразно провести изменения указанных помещений. Для решения второго вопроса судом к участию в деле должны быть привлечены органы жилищно-коммунального хозяйства.

Предлагаем ознакомиться  Корпоративные споры - виды, примеры, решения

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Если данный спор возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Жилищные споры — судебная практика решения жилищных вопросов

Имеют место случаи, когда дом, в котором находится жилое помещение нанимателя, подлежит сносу в связи, например, с отводов земельного участка под ним для государственных или муниципальных нужд, либо если жилое помещение переоборудуется в нежилое и в иных случаях. При рассмотрении таких споров, суд проверяет, существует ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд или же иное решение, позволяющее говорить о выселении нанимателей.

Также суду надлежит проверять отвечает ли помещение, в которое выселяют нанимателя, требованиям жилищного законодательства, исходя из того, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона.

Если выселение производится из служебного жилья, то суду нужно установить, относится ли помещение, которое дается нанимателю взамен к служебному. Для этого следует выяснить, имеется по поводу данного жилого помещения решение о переводе его в категорию «служебные».

Суду не следует забывать и о том, что не всегда требование о выселении из помещений, которые относятся к служебным, подлежит удовлетворению, если предоставляемое помещение также включено в число служебных либо является общежитием, так как выселяемый не является лицом, которому в соответствии с ЖК РФ может быть предоставлено такое жилое помещение.

Как происходит решение вопросов по гражданским делам в судебной практике? Каков срок исковой давности жилищных споров? Какие бывают виды жилищных споров и как они решаются в суде?

Жилищный вопрос в России — в числе самых острых. Даже после того, как человек уже стал счастливым обладателем жилплощади, судьба иногда преподносит неприятный сюрприз, который порождает жилищные споры.

Из чего они рождаются и как в них преуспеть, расскажу вам я, Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам. Я объясню, какие виды жилищных споров бывают и дам советы, как их избежать или по-крайней мере не доводить до стадии судебного разбирательства.

Сотрудники юридических компаний, обзор которых я сделал в конце статьи, помогут решить вашу проблему максимально эффективно.

Для подавляющего большинства граждан России жильё — единственный дорогостоящим актив, за который они готовы сражаться до конца.

Право иметь крышу над головой есть у каждого человека. Конституция и законы призваны защищать его как одно из фундаментальных прав человека.

Жилищные споры — это конфликтные ситуации между людьми, вытекающие из нарушения жилищных прав какой-либо из сторон.

Споры по жилищным делам широко распространены, но невозможно найти две абсолютно одинаковых ситуации. Такие дела юристы относят к наиболее сложным и непредсказуемым.

Кроме того, жилищная тематика охватывает очень большой спектр взаимоотношений, начиная от права собственности и заканчивая вопросами оплаты коммунальных услуг.

Судебные разбирательства тоже иногда длятся годами, но инициировать их можно только в строго установленные временные рамки.

Постановление пленума ВС РФ о жилищных спорах разъясняет, что при их разрешении используется общий для всех исков 3 летний срок давности, если иного нет в жилищном законодательстве по конкретному случаю.

Трехгорная мануфактура

Сегодня нет единого закона, который бы регулировал порядок разрешения жилищных споров, поэтому используется Гражданский и Жилищный кодексы, а также судебная практика.

Тем не менее есть три варианта урегулирования таких конфликтов:

  1. Административный.
  2. Внесудебный.
  3. Судебный.

Решение об использовании того или иного варианта принимается в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, вопросы о незаконной перепланировке или использовании квартиры не по назначению рассматриваются в административном порядке жилищной инспекцией, а споры по незаконному выселению — в судах.

Процессы, проходящие в рамках слушания по жилищным спорам, основанные на исковых требованиях вследствие нарушений жилищных норм, имеют свои нюансы и особенности.

К видам споров, разрешаемых судебным органом, относятся:

  • выселение людей, незаконно проживающих в жилых помещениях собственников;
  • переход статуса жилого помещения в другое состояние, например, из жилого в нежилое;
  • неправильно реализованный процесс по передаче прав собственности на жилое помещение от одного лица другому человеку;
  • продажа, обмен, дарение и другие сделки с жильем, проведенные под негативным влиянием других граждан;
  • распределение долей между владельцами жилых помещений;
  • другие споры в сфере жилищных отношений

Судебное разбирательство происходит после того, как заявитель оформит исковое заявление о жилищном споре и направит его в судебную инстанцию. С этого момента начинается рассмотрение, орган назначает дату слушания, приглашает все задействованные стороны, третьи лица к определенному по плану времени. Каждый участник вправе защищать свои жилищные права самостоятельно или с помощью представителя.

Внимание! Во многих случаях требуется проведение разного рода экспертиз и/или привлечение других учреждений – прокуратуры, администрации, органов опеки (если дело касается защиты имущественных прав несовершеннолетних детей).  

Предлагаем ознакомиться  Оформление дарственной на долю в квартире процедура документы

Одной из самых распространенных ситуаций в сфере защиты жилищных прав граждан является спорный момент выселения одного гражданина. Обычно этот механизм происходит в судебном порядке, но не всегда осуществим, так как его результат зависит от положения истца и ответчика в сфере жилищных основ.

Частыми причинами для планирования такого маневра являются неприязненные отношениями между родственниками, желающими проживать отдельно либо асоциальное поведение гражданина, которого предполагают выселить и лишить права проживания в жилом помещении. Еще одним фактором, подталкивающим к решению жилищного спора о выселении человека, является неуплата им коммунальных платежей, вследствие чего, формируется задолженность.

Следует отметить, что процесс по урегулированию жилищного спора может быть реализован, только если жилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальным органам власти, а между жильцами, выступающими в качестве нанимателей и членов их семей, оформлен договор социального найма. В этом случае реализовать жилищные права может стать реальным событием, но при подготовке обоснованных исковых требований, с прилагающимися доказательствами и рациональным изложением сути сложившейся ситуации.

Если граждане являются полноправными владельцами занимаемого жилья, то мероприятия по решению жилищного спора с выселением не производятся даже по решению судебного органа, так как эта практика не применяется к собственникам. У людей часто возникает вопрос, что делать, если человек, которого планируется выселить зарегистрирован, но не является одним из владельцев.

Споры, вытекающие из условий договора найма жилого помещения.

Для такой категории споров стороной является собственник жилого помещения или лицо, которому собственник делегировал свои права. К таким лицам могут относится и жилищно-эксплуатационные организации и службы. Жилищное законодательство наделяет всех без исключения членов семьи собственника равными правами поэтому опекун (попечитель) несовершеннолетнего может от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия.

В частности, он может в интересах несовершеннолетнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение). Поскольку на совершение сделок по распоряжению имуществом подопечного опекун (попечитель) должен получить согласие органа опеки и попечительства постольку к участию в деле привлекаются эти органы.

Виды жилищных споров. Жилищные споры: виды и порядок рассмотрения в суде. Адвокат по жилищным спорам

Жилищные споры — судебная практика решения жилищных вопросов

В каждом регионе страны действуют региональные нормативно-правовые акты, на основании которых, муниципалитет имеет возможность обеспечивать площадью для проживания категории граждан, нуждающиеся в этом по тем или иным причинам. Обычно эти слои населения являются социально-незащищенными и не способными к самообеспечению в плане приобретения квартир или домов.

Жилищный вопрос стоит остро у людей, особо нуждающихся в предоставлении площади, поэтому не исключены конфликтные ситуации между сотрудниками администрации и гражданами. Для того чтобы выдать человеку ключ от квартиры, необходимо понять, что он действительно имеет потребность в этом.

Проведение анализа основывается на предоставлении заявителем пакета документов, доказывающего его право на выделение жилого помещения по договору социального найма. Для того чтобы оно возникло, у человека не должно иметься в собственности других квартир или домов, земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, а также он должен иметь статус, который подтверждает его право на обеспечение жильем.

Жилищные споры, принадлежащие к данной категории, разрешаются на уровне муниципальных учреждений, а также судебных инстанций, возможно с привлечением прокуратуры. Оспаривание действий специалистов ведомств, курирующих жилищные споры, которые считают нецелесообразным предоставление площади, происходит достаточно часто, но судебная практика разнообразна и в каждом регионе имеет свои особенности и наработки.

Разрешение жилищных споров актуально, если чьи-то жилищные права нарушены, жилое помещение подлежит передаче семье или гражданину для проживания, но по факту не предоставлено либо оно незаконно продано, подарено. Ситуаций, требующих участия специалистов соответствующих учреждений (органов опеки, организаций социальной защиты, администрации, прокуратуры, суда, управляющих компаний, ТСЖ), много, но оказание юридической помощи в жилищных спорах людям всегда реализуется и отлажено в любой территории. Юристы без труда консультируют, оформляют исковые требования, ходатайства об обжаловании решений по жилищным спорам, выступают в суде.

Данные споры представляют собой житейские разногласия затрагивающих права и интересы граждан и организаций, необходимость защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Жилищные споры, которые необходимо разрешать в судебном порядке, могут касаться:

  • Жилищного кодекса;
  • Семейного кодекса;
  • Гражданского кодекса;
  • Конституции РФ.

Споры, относящиеся Жилищному кодексу, касаются признания или непризнания ордера на жилую площадь, предоставления законодательно предусмотренного права на получение жилья в домах коммунального или государственного фонда, а также споров, связанных с использованием общежитий или иных служебных помещений. Сюда же обычно относят спорные моменты, связанные с приватизацией или арендой жилья и т.д.

Названными закономами регулируются общественные отношения, касающиеся:

  1. переоборудования или реконструкции дома или квартиры;
  2. перевода помещения из нежилого в жилое или наоборот;
  3. права на получение жилья от государства в льготном порядке (социальный наем);
  4. реализации права собственности и пользования жилыми помещениями;
  5. отношений собственников многоквартирного дома;
  6. управления многоквартирным домом;
  7. найма жилья социального использования (за умеренную плату);
  8. организации и деятельности жилищных кооперативов;
  9. формирования капитала на капитальное строительство;
  10. лицензирования деятельности ТСЖ;
  11. обеспечения государственного жилищного надзора;
  12. организации обеспечения населения коммунальными услугами;приватизации жилищного фонда.
  1. Признание права собственности, в т.ч.

    оказание помощи в оформлении сделок с недвижимым имуществом, регистрации прав на недвижимое имущество, консультации по вопросам переселения из аварийного или ветхого жиль;

  2. Споры, связанные с приватизацией жилой площади;
  3. Выселение из жилья, включая представление интересов в суде по вопросу снятия с регистрационного учета, вселению, выселению, определению порядка пользования жилым помещением, нечинению препятствий в пользовании жилым помещением, взыскание неустойки по договору долевого строительства;
  4. Споры о взыскании платы за жилье и коммунальные услуги;
  5. Споры, связанные с пользованием жилым помещением;
  6. Споры, связанные с управлением многоквартирным домом.
Предлагаем ознакомиться  Расчет маржинальной прибыли (формула и нюансы)

Жилищные споры возникают из-за нарушений мнимых или действительных прав граждан и организаций другими участниками названных отношений. Серьезное участие в спорах принимают государство и муниципальная власть.

Например, устанавливаются:

  • порядок принятия граждан на жилищный учет;
  • размер оплаты коммунальных услуг;
  • организация жилищного надзора региональными властями.

Виды жилищных споров. Жилищные споры: виды и порядок рассмотрения в суде. Адвокат по жилищным спорам

Растет число споров и в связи с признанием домов аварийными, а также получением жильцами компенсации или равнозначного жилого помещения. Активными участниками подобных споров являются региональные власти.

  • об оплате коммунальных услуг,
  • как выписать бывшего супруга,
  • о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот,
  • о перепланировке,
  • о признании права на жилое помещение,
  • об определении порядка пользования помещением,
  • о приватизации, заканчивающейся в марте 2017 года.

Взаимоотношения по поводу жилья могут регулироваться не только Жилищным кодексом (далее – ЖК РФ), но и Гражданским (далее – ГК РФ). Правила установления права собственности, владения, пользования и распоряжения жилым помещением закреплены в ГК РФ (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Например, заключение договора купли-продажи, передача жилья в коммерческий наем.

  1. Признание права собственности на квартиру, дом, дачу и т.п.
  2. Снятие с регистрационного учета и выселение из квартиры.
  3. Признание права пользования жилым помещением, регистрация по месту жительства.
  4. Устранение (нечинение) препятствий в проживании, вселение в квартиру.
  5. О разделе дома (квартиры).
  6. О при выселении из сносимого жилья.
  7. О по договорам инвестиционного строительства.
  8. Признание сделки купли-продажи квартиры, дарения квартиры или иного жилья недействительной.
  9. Определение доли в оплате коммунальных платежей, раздел оплаты.
  10. Взыскание неустойки по договору долевого строительства.

Порядок разрешения споров

  • Сбор и подготовка необходимых документов в случае жилищного спора.
  • Изучение законодательства, либо обращение за консультацией и разъяснения в правовой центр.
  • Подготовка и подача жалобы.
  • Обращение в суд с гражданским иском, в случае отсутствия ответа на жалобу и не решения проблемы.

Право пользования жилым помещением

По общему правилу никого нельзя выселить из помещения или ограничить в праве пользования им (п. 4 ст.3 ЖК РФ). Из этого правила есть исключения, работающие в ситуации прекращения семейных отношений.

Если имущество не находится в общей собственности супругов, в случае развода бывший супруг (супруга) лишается права пользования жильем (п. 4 ст.31). Но у него есть возможность, обратившись в суд, продлить это право на некоторый срок. Кроме того, если собственник квартиры выплачивает алименты в пользу детей, суд может его обязать их обеспечить иным жильем.

Право пользования предполагает не только проживание в квартире или доме, но и пользование всеми коммунальными услугами. Основания и порядок изъятий из этого положения закона могут быть установлены только самим ЖК РФ или другими федеральными законами.

Вместе с тем действует Постановление Правительства РФ от 06.05.

2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которое позволяет отключить свет, газ и горячую воду, но только после соблюдения процедуры уведомления и предупреждения жильцов. Отопление и холодное водоснабжение в квартирах отключать за неуплату нельзя.

Квартплата и взаимоотношения с ТСЖ

Собственникам квартир в многоквартирных домах приходят квитанции с длинным перечнем услуг и их стоимости. В разделе « и ремонт помещений» указываются следующие виды услуг (ст.ст. 154, 156 ЖК РФ):

  • по управлению домом,
  • по содержанию и проведению текущего ремонта общего имущества,
  • по водоснабжению и водоотведению,
  • по обеспечению электрической и тепловой энергии.

За вывоз мусора и некоторые виды работ, проводимые электриком и сантехником в квартирах дополнительно платить не нужно, т.к. эти услуги входят в пункт о содержании общего имущества.

Капитальный ремонт общего имущества в доме проводится за счет взносов собственников в жилищный фонд (ст. 170 ЖК РФ).

Если образовался долг за квартиру, нужно разобраться в законности начисленных платежей и попытаться договориться с ТСЖ о рассрочке погашения долга.

Согласно п.2 ст. 17 ЖК РФ граждане могут использовать жилье для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Если же такая деятельность нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, оно должно быть переведено в нежилое.

Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания сотрудников (п.3 ст.288 ГК РФ).

Главой 3 ЖК ГФ установлен порядок перевода помещений из жилого в нежилое и наоборот. Но очень часто заявители получают отказ. Так, установлен ряд ограничений для проведения этой процедуры: несоответствие помещения техническим параметрам или юридическим требованиям. Причиной отказа могут послужить и неправильно или не в полном комплекте оформленные документы.