Как обстоят дела при покупке строящегося жилья

Для покупки недвижимости всегда нужна большая сумма денег, если банк одалживает ее, ему нужны гарантии возврата своих средств. Поэтому получить ипотечный кредит можно только при оформлении закладной на жилую недвижимость.

Если клиент станет неплатежеспособным, банковское учреждение получит взамен своих денег квартиру или дом по соответствующей стоимости. При оформлении такого кредита с закладной нужно быть очень внимательным к составленным документам, при возможности показать их юристу.

Различные подводные камни потом могут негативно проявиться в ситуациях, когда возникают проблемы с выплатой долга или при уступке прав на закладную.

В бланке закладной обязательно точно должны указываться данные собственника жилья, все условия ипотечного договора. Это станет гарантией соблюдения имущественных прав заемщика. Если данные будут указаны неверно, финансовое учреждение может предъявить законные требования на недвижимость.

Регистрация в Регпалате – законная гарантия того, что никакие изменения, дополнения в бланк закладной внесены за время выплаты ипотеки не будут. Если заемщику демонстрируется закладная с исправлениями, помарками, дополнениями, внесенными после регистрации в Регпалате, такой документ будет считаться недействительным.

Закладная оформляется по согласованию сторон при заключении ипотечной сделки. Не является обязательным документом. Однако бумага означает, что банк не потеряет свои средства, если заемщик перестанет выполнять обязательства по подписанному соглашению.

С июля 2018 года используется также электронный формат закладной. Ее оформление упрощено. Нужно заполнить форму на сайте Росреестра. Документ должен быть заверен подписями сторон и регистратора.

Рассмотрим, какие финансовые организации могут предоставить закладную:

  • «Сбербанк»;
  • «Альфа-Банк»;
  • «Уралсиб»;
  • ВТБ;
  • «Газпромбанк»;
  • «Возрождение» и пр.

То есть оформлением ценных бумаг занимаются все банки федерального значения. Одним из участников рынка является «Агентство ипотечного жилищного кредитования» («АИЖК») – банк, созданный Правительством РФ в 1997 году.

Закладная на квартиру по ипотеке - что это

Если сотрудники банка оттягивают устранение ограничений с жилья, необходимо:

  1. Написать заявление на имя руководителя организации.
  2. Отправить бумагу заказным письмом (если оно передается сотруднику, он должен поставить на копии: дату, входящий номер, подпись и печать).

Если банк не отреагировал на обращение, можно написать жалобу в Центробанк РФ. Такой подход быстро решает любые сложности в этом направлении.

Наличие обременения на недвижимость – это еще не подтверждение факта наличия закладной. Лучший способ выяснить – обратиться к продавцу или в банк. Если закладной нет, после погашения задолженности обременение снимается быстрее. В противном случае придется ждать разрешения кредитного учреждения.

Закладная – это не обязательное условие приобретения недвижимости в кредит. Однако многие организации склоняются к оформлению этой ценной бумаги, так как она значительно снижает риски.

Если покупается недвижимость, которая еще строится, залогом могут быть права требования к застройщику. Часто этого достаточно, однако в силу наличия повышенных рисков банк вправе запросить дополнительное обеспечение сделки. Тогда, помимо возможности требования от застройщика выполнения обязательств по возведению жилья, потребуется предоставить ликвидные активы.

Оформлением закладной занимаются работники банковского учреждения, но заемщики должны тщательно проверить правильность внесенной информации.

Содержание

При ее составлении обязательно вносятся определенные важные сведения. К ним относится:

  • данные о залогодателе, представленные сведениями из паспорта, телефоном, местом проживания, ФИО и другими реквизитами;
  • наименование банковского учреждения;
  • номер лицензии банка;
  • приводится детальное описание самой недвижимости, поэтому указывается ее адрес, вид, площадь и другие особенности;
  • указывается наличие дополнительных ограничений в пользу иных лиц;
  • перечисляются основные условия, на которых был выдан ипотечный кредит;
  • прописывается дата составления документа и его номер.

Допускается продажа закладной страховым компаниям, разным фондам, банковским учреждениям или иным кредитным организациям. За счет такого процесса у банка появляются средства для выдачи новых займов.

Дополнительно перечисляются причины для совершения процесса переуступки прав. Только после этого обязан банк уведомить заемщика о продаже закладной.

Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.

Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.

Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге.

Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.

Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.

Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка.

Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.

Предлагаем ознакомиться  Как подать на алименты после развода в 2019 году: инструкция

Закладная при покупке квартиры в ипотеку

С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.

Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.

Хранение документа

Где хранится закладная на недвижимость? После подписания договора об ипотечном кредитовании и сопутствующих бумаг производится регистрация в Регпалате. Туда передаются документы на квартиру, договор по ипотеке, закладная на жилье.

Что дает такая регистрация? Собственник, являющийся залогодателем, получает документы о праве собственности и существующих на данный момент обременениях на недвижимость. Снимаются обременения только после полной выплаты ипотеки.

Если банк отказывается вернуть закладную, его клиент пишет сначала письмо на имя руководителя отделения данного учреждения. Такие действия не дают результата? Стоит составить исковое заявление в суд, а на работников банковского отделения направить жалобу в Центральный банк.

Если банк утратил закладную, он должен восстановить ее за свои собственные средства.

Закладная при покупке квартиры в ипотеку

Существует только один экземпляр закладной, который находится у банковского учреждения. Заемщик или другие лица не могут получить дубликат.

Передача ценной бумаги разрешается другим компаниям исключительно на законных основаниях, например, при составлении договора переуступки прав требований.

Как возвращается

Возврат закладной разрешается только после окончательного погашения кредита. Процесс выполнятся в автоматическом режиме в течение месяца. Если в установленный срок не выдается ценная бумага, то для снятия обременения гражданину придется обращаться в суд.

В полученной закладной должна иметься отметка о том, что долг был полностью погашен владельцем недвижимости.

После погашения долга по ипотеке каждый заемщик желает получить обратно закладную для снятия обременения. Банк обязан вернуть этот документ бывшему клиенту, чтобы он воспользоваться им для снятия ограничения в Росреестре.

Нужно ли регистрировать закладную?

Если затягивается процесс выдачи ценной бумаги, то надо подавать жалобу руководителю банка или обращаться в суд. Если же банком теряется документ, то снимается обременение через суд или с помощью составления дубликата.

Сделать его может исключительно банк, причем для этого учитываются правила:

  • в дубликате должны быть те же сведения, что и в оригинале документа;
  • на нем ставится печать организации;
  • должна иметься отметка «Дубликат»;
  • банк не имеет права требовать от заемщика плату за составление этого документа, поэтому если возникает такая ситуация, то можно обращаться в суд или направлять жалобу в ЦБ.

Составление и выдача дубликата банком – это непременно бесплатный процесс.

Оформление закладной (структура, бланк) жестко не регламентируется, однако есть определенные требования к ее содержанию. Они установлены законом. Название должно обязательство содержать слово «закладная».

В тексте указывается такая информация:

  • ФИО и паспортные данные того, кто отдает объект в залог;
  • Данные первоначального залогодержателя;
  • Название и дата оформления кредитного соглашения, выполнение которого обеспечивается займом;
  • Суммы: основного обязательства, процентов, которые должны быть погашены по задолженности (или критерии оценки размеров долговых обязательств);
  • Сроки выплаты всех сумм (с указанием размеров и периодов платежей);
  • Название и расположение объекта для его идентификации;
  • Данные о документе, подтверждающем наличие прав у залогодателя на имущество, которое передается в залог;
  • Обременения, которые наложены на недвижимость на момент оформления документа;
  • Подписи сторон;
  • Данные о проведенной процедуре;
  • Дата вручения бумаги залогодержателю.

Если условия оформления не соблюдены, документ будет считаться недействительным (даже если в названии есть слово «закладная», она не будет таковой считаться). Найти образцы можно на официальных сайтах банковских учреждений.

Переуступка

Осуществляется действие такое при продаже другому банку прав на закладную, оформленную при получении ипотеки. Для клиента меняется полностью расчетный счет, на который он переводит свои средства для погашения ипотечного кредита.

Уведомление о переуступке прав на залог осуществляется или почтовым отправлением, или непосредственно в отделении банка, где изначально оформлялась ипотеке.

Где хранится документ

Как возвращается

Закладная при покупке квартиры в ипотеку

Как отмечалось, закладная после регистрации выдается банку, должна находиться у него. Ведь именно эта организация является залогодержателем. Бумага должна храниться в архиве организации до момента полного расчета заемщика по имеющимся финансовым обязательствам (передачи третьим лицам, если возникнут обстоятельства в соответствии с законодательством).

Документ возвращается в таких случаях:

  1. Досрочное погашение задолженности;
  2. Плановый расчет по ипотеке в установленный срок.

Получив закладную, клиент может снять обременение с жилья.

Процесс обмена закладными

Когда оформляется ипотека и закладная на недвижимость, как гарантия возврата банку всех его средств по кредиту, клиент должен знать о возможных операциях с его закладной. Одной из них является обмен закладными между двумя банковскими учреждениями.

При такой межбанковской операции осуществляется еще и доплата средств, если закладные на объекты недвижимости отличаются залоговой стоимостью. При обмене закладными заемщик продолжает перечислять свои средства на погашения кредита, но номер расчетного счета, реквизиты будут изменены.

Если заемщик стал злостным неплательщиком, не погашает длительное время свой долг по кредиту, банк вправе продать заложенное жилье.Таким образом он возмещает свои убытки.

Предлагаем ознакомиться  Как передаются мат ценности работнику

В сумму для возмещения включается не только сама сумма ипотеки, но и проценты по ней, другие издержки. Если после продажи и возмещения всех потраченных банком средств есть остаток средств, он будет возвращен клиенту.

Частичная передача прав

При оформлении ипотеке банковские работники должны объяснить заемщику, для чего нужна закладная или договор залога, какие права по ней получает банк. С закладной банк может выполнять несколько действий, среди которых и частичная переуступка прав. Как выглядит такая операция?

Если банковскому учреждению необходимо получить наличные средства по ипотеке, он может передать часть на залог. При частичной переуступке клиент переводит средства на погашение кредитной суммы третьему лицу, которое приобрело часть задатка. Такой перевод может осуществляться или ограниченный период, или уже до полного погашения ипотеки.

Он только получает уведомление о проведенной операции по частичной уступке прав, получает новые реквизиты для погашения долга. В дальнейшем он оплачивает кредит по тому же принципу, только на новый расчетный счет. После полного возврата средств по ипотечному займу, заемщику возвращаются документы по залогу.

Что будет после выплаты ипотеки

У банка есть две недели (если иное не указано в договоре), чтобы выдать заемщику оригинал ценной бумаги. В закладной должна быть отметка об исполнении финансовых обязательств. Для снятия обременения нужен не только этот документ. Заемщику следует получить такие бумаги:

  • Письмо банка, подтверждающее выполнение обязательств заемщиком;
  • Доверенность на право подачи документов в Росреестр;
  • Подтверждение передачи закладной.

В дополнение к этим бумагам заемщику нужно предоставить в Росреестр паспорт и правоустанавливающий документ. После этого можно оформить новый документ без отметки об обременении. То есть после расчета по кредиту заемщиком банковская организация теряет право распоряжаться недвижимостью.

После того как заемщик погасит задолженность, закладная будет аннулирована, а обременение снято.  Это означает, что с этого момента банк теряет возможность воспользоваться объектом недвижимости по своему усмотрению. Как правило, банк возвращает заемщику закладную уже через несколько дней после погашения кредита. Закон обязывает его сделать это не позднее календарного месяца, если иное не прописано в кредитном соглашении.

В более подробном виде процесс снятия обременения с квартиры в ипотеке выглядит следующим образом. Чтобы ликвидировать обременение, необходимо полностью погасить кредит и получить в банке справку о его полной выплате. Затем следует подать в банк заявление о выдаче закладной. С этой бумагой следует направиться в Росреестр (или в МФЦ) и подать закладную, банковскую справку и заявление о снятии обременения.

Таким образом, при оформлении кредита заемщику совместно с банком необходимо оформить закладную и зарегистрировать ее. После полного погашения кредитных обязательств нужно ее забрать и снять с недвижимости обременение. Снять обременение – значит, стать полным собственником квартиры без оговорок.

Регистрация

Тот, кто оформляет ипотечный кредит в банке, хочет быть уверенным в том, что с его недвижимостью за время выплаты кредита ничего не случится. Также гарантии нужны и банку, отдающему значительные средства в долг.

Для этого закладная по ипотеке регистрируется в Регистрационной палате, это станет подтверждением для заемщика его имущественных средств на недвижимость. При этом собственность на время ипотеки будет ограничена, жилье нельзя будет продавать, менять, дарить.

Если осуществляется частичная или полная переуступка прав на закладную от одного банка другому, ограничения по распоряжению недвижимостью сохраняются.

Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир

Известны случаи, когда ценна бумага теряется. Для этого существует дубликат, который можно сделать в любой момент. Сколько стоит? Бумага выдается бесплатно. Заемщику нужно подписать только некоторые документы.

Если возникает вопрос о том, что будет, если со временем оригинал закладной найдется, стоит успокоиться. Никаких юридических последствий такое событие не несет. По факту к этому времени обременение будет снято, недвижимость снова будет принадлежать бывшему заемщику в полной мере.

Как узнать, делалось ли оформление закладной по ипотеке

  • продать недвижимость при возникновении сложностей у заемщика;
  • продать долг другому лицу, т.е. переуступить его.

В отдельных случаях банк-кредитор не может держать ипотеку на своем балансе. Тогда он может осуществить ее продажу другому кредитному учреждению. Чтобы проще было провернуть эту сделку, банки и прибегают к оформлению закладной. На ней достаточно просто поставить надпись: «Передаю права такому-то лицу в рамках такого-то договора начиная с такой-то даты». Этот момент даже не надо регистрировать.

Закладная нужна и самому заемщику. Ведь если он предоставляет в залог приобретенную недвижимость, то получает более выгодные условия кредитования.

  • наименование документа;
  • сведения о клиенте;
  • информация о залогодателе и залогодержателе;
  • информация об ипотечном соглашении;
  • точные сведения о кредите;
  • требования к погашению;
  • информация об объекте недвижимости, на который оформляется залог;
  • стоимость заложенного имущества, основанная на оценке эксперта;
  • данные о праве залогодателя на собственность.

На ней должны быть проставлены подписи всех сторон, а также дата регистрации данного документа и ипотечного соглашения. Таким образом должна выглядеть закладная.

Далее рассмотрим традиционный способ регистрации закладной. Пошаговая инструкция по регистрации выглядит следующим образом:

  1. Обращение в банк. Ипотечная закладная, как правило, оформляется еще на этапе подписания ипотечного договора. Для оформления потребуется пакет документов. Обычно он идентичен набору бумаг, необходимых для оформления ипотеки. Полный документарный список лучше уточнить в банке-кредиторе, но в общих чертах он выглядит следующим образом:
  • Удостоверяющий личность документ;
  • Документ, подтверждающий право собственности/выписка из единого госреестра;
  • договор купли-продажи или иные бумаги, подтверждающие основание собственности;
  • оценка недвижимости, оформленная у независимого оценщика (его обычно рекомендует банк);
  • страховка.
Предлагаем ознакомиться  Кредитный договор Сбербанка по ипотеке: образец скачать, содержание типового, предварительного договора на квартиру и его подписание

Сведения обо всех этих документах указываются в закладной. Фактически банк сам заполняет все поля, заемщику остается только ее подписать.  Процедура оформления закладной не занимает у заемщика и банка более получаса. После этого заемщик должен будет только зарегистрировать ее.

  1. Оплата обязательного сбора. Закладная регистрируется заемщиком совместно с правом собственности. Регистрация ПС на объект недвижимости – услуга платная. Чтобы сэкономить свое время, заемщику рекомендуется позаботиться об оплате госпошлины заранее. Стоимость регистрации для физических лиц составляет 2 000 рублей. Оплатить ее можно несколькими способами: в банке, в самом Росреестре или в терминале. Важно не потерять квитанцию. Ее нужно предъявить в Росреестр вместе с комплектом документов. Таким образом, госпошлина оплачивается за оформление регистрации права собственности. Регистрация самой закладной является бесплатной.
  2. Прохождение регистрации. Конкретный перечень необходимых для регистрации ценных бумаг может отличаться исходя из типа жилья или назначения участка. Лучше уточнить его по номеру телефона Росреестра. Однако, как правило, требуется следующий комплект документов:
  • паспорта всех собственников;
  • документация застройщика (при покупке квартиры или дома на первичном рынке) или от продавца (при покупке жилья на вторичном рынке);
  • документ, свидетельствующий o рождении ребенка и разрешение от органов опеки, если один из собственников является несовершеннолетним;
  • документы, удостоверяющие право собственности;
  • справка об оплате пошлины.

Пакет документов следует представить в любое из отделений Росреестра. Также это можно сделать с помощью МФЦ. Однако в этом случае процедура займет больше времени.

  1. Получение документа, свидетельствующего о регистрации. Клиент получает выписку из реестра с отметкой об обременении. А кредитному учреждению выдается оригинал, который дальше будет храниться у него.

Содержание

Допускается ли внесение изменений в закладную

Учитывая законодательство, в ценные бумаги могут вноситься изменения (по согласованию сторон). Случаи: изменение в кредитном соглашении, смена владельцев и пр. После внесения изменений данные нужно подать в Росреестр.

Другой вопрос – если делается дубликат. Он должен на 100 % соответствовать оригиналу. Несогласованные изменения не допускаются!

Как составляется

Банковские учреждения имеют свой образец закладной, нет единого стандарта. Но общие принципы составления такого важного документа должны соблюдаться. Можно рассмотреть пример составления закладной на жилье от такого известного учреждения, как Сбербанк.

  • В бланке указываются точные данные о собственнике жилья, который предоставляет его в качестве залога банку в обмен на предоставление ипотечного кредитования. Если собственник частное лицо, указываются его паспортные данные, если юридическое – точные реквизиты.
  • Следующая часть закладной – сведения о держателе данного документы. Должна быть информация о лицензии, о местонахождении банка, его реквизиты.
  • Потом идет подробное описание недвижимости, которая идет в залог. Нужно указать его расположение, характеристики, реквизиты документов правоустанавливающего характера. Если есть обременение, о них также следует проинформировать в бланке.
  • Должна быть указана стоимость в валюте, в которой выдан кредит. Прописываются сведения о том лице, который устанавливал рыночную стоимость.
  • Значимая часть текста закладной – условия ипотечного кредита (процентная ставка, сумма самого кредита, дата последнего перевода для погашения).
  • В конце указывается дата составления данного документа, его номер.

Обязательно номер указывается в АИЖК, информацию о нем получить можно на сайте агентства. А закладной номер узнать по военной ипотеке или по другому виду кредитования можно в самом банке. Перед оформлением кредитования на покупку жилья в другом банковском учреждении можно взять для просмотра его бланк, ознакомиться с ним.

Значение для собственника

Составляется закладная на разные объекты недвижимости. К ним относится:

  • жилые объекты, представленные квартирами или домами;
  • гаражи;
  • дачи;
  • коммерческая недвижимость, например, магазины или торговые центры.

Основным предназначением этого документа выступает передача жилья в залог, поэтому банк может воспользоваться закладной в случае, если заемщик по разным основаниям отказывается погашать кредит.

На основании этого документа осуществляется продажа объекта на торгах, после чего средства направляются на погашение задолженности. За счет наличия этой ценной бумаги увеличиваются способы, с помощью которых банки могут возмещать свои убытки.

У должника после составления закладной не возникают какие-либо преимущества . Но обычно без этого документа банки просто не выдают ипотечный кредит.

Особенности

К основным нюансам составления документации относится:

  • банки выступают инициаторами формирования закладной, причем именно работники данного учреждения занимаются составлением документа;
  • от заемщика требуется только подготовить личные бумаги и уплатить комиссию банку, которая обычно не превышает 1 тыс. руб.;
  • в документации должны иметься те же сведения, что и в ипотечном договоре, так как если имеется ложная или противоречивая информация, то суд будет опираться в случае разбирательств именно на содержание ипотечного контракта;
  • непременно в закладной указывается название сторон, место составления, номер ипотечного соглашения и дата формирования;
  • оформляется он в то же время, что и кредитный контракт, но вот вступает в силу исключительно после официальной регистрации, для которой требуется обратиться в отделение Росреестре;
  • обязательно присваивается конкретный порядковый номер, с помощью которого отслеживается статус ценной бумаги;
  • процедура регистрации выполняется в Росреестре или МФЦ, причем до совершения этого процесса документ не обладает какой-либо юридической силой;
  • заемщику не выдается данная ценная бумага, так как она предназначается исключительно для банковского учреждения, поэтому получить ее может представитель банка.

Что нужно знать о закладной по ипотеке?

Банк может воспользоваться закладной при появлении соответствующей необходимости, например, при отсутствии платежей по кредиту.

Достаточно часто закладная при ипотечном кредитовании оформляется на жилье, которое является единственным у залогодателя. Поэтому так важно тщательно проверить договор об ипотеке, бланк закладной при их подписании. Нужно быть внимательным к указанию всех сведений о жилье, так как любая ошибка может привести к потере своей недвижимости.