Моя история

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.

Образцы заявления на управляющую компанию в суд

  1. Договор, который заключила управляющая компанию с собственниками многоквартирного дома, не был составлен правильно и не соответствует требованиям и нормам закона федерального уровня «О защите прав потребителей».
  2. Со стороны УК были замечены незаконные действия, нарушающие права жильцов в сфере ЖКХ. Например, жильцы были обмануты представителями компании, они были неправильно проинформированы и получили недостоверные сведения по оплате коммунальных услуг.
  3. Жильцы МКД заметили, что реальные действия сотрудников компании разнятся с бухгалтерией и документацией. Примеров может быть много: либо жильцы, оплачивающие взносы в УК, не увидели на деле работы организации и решили проверить, куда «ушли» их средства; либо документы, квитанции не соответствуют действительности и у жильцов складывается мнение, что их управляющая компания не существует вовсе.
  4. На общем собрании собственников многоквартирного дома было решено установить тарифную сетку по услугам ЖКХ и проверить, обосновано ли изменилась плата за «коммуналку».

Прежде чем написать жалобу в Роспотребнадзор, стоит попытаться решить проблему через Государственную жилищную инспекцию. Если спустя месяц, вы не получили никакого ответа и дело не сдвинулось с места, то смело пишите жалобу в новую инстанцию.

  1. Себе. Это личные, контактные данные заявителя.
  2. Многоквартирном доме, о его проблемах.
  3. Прошлых обращениях в инстанции, например, в жилищную инспекцию, которая должна первым делом решать вопросы.
  4. Требованиях и просьбах, которые следует выполнить управляющей компании.

Обязательно следует приложить документы, подтверждающие ваши слова в заявлении.

После принятия вашей жалобы сотрудники Роспотребнадзора должны принять меры и устранить выявленные нарушения.

Жалобу также можно подать онлайн, на сайте вашего местного отдела службы по надзору и в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

В правоохранительные органы пишется не жалоба, а заявление.

Структура формы заявления такая же, как и жалоб. Вы указываете в «шапке» документа наименование органа, в который обращаетесь, и свои инициалы, адрес проживания.

Далее в содержательной части пишете, какая проблема существует, куда вы обращались, чтобы ее решить, и выдвигаете свои требования.

  1. Разберутся по поводу нецелевой траты денежных средств, потраченных незаконным способом – мошенничеством, кражей, растратой, присвоением и т.п.
  2. Помогут привлечь контролирующие органы – Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор – если они игнорировали ваши просьбы и бездействовали.

По итогам проверки представители правоохранительных органов могут даже привлечь к уголовной ответственности нарушителей.

  1. Вы ранее писали жалобы и заявления в вышеперечисленные инстанции, пытались досудебно решить вопрос, но управляющая компания все равно не выполняет требования.
  2. Хотите взыскать с управляющей компании моральный и материальный вред за причиненные неудобства. Нужно не забыть указать сумму компенсации за ущерб, а также всех собственников имущества, которым навредили.
Предлагаем ознакомиться  Вся правда о покупке авто за материнский капитал

Как проверить работу управляющей компании, куда подавать жалобу

Как вы увидели, исковое заявление составляется по такой же схеме, что и заявление в прокуратуру.

Достаточно сохранятm форму, чтобы его приняли, а также писать без ошибок и описок.

  1. Должны быть указаны полное наименование судебной инстанции, а также инициалы ответчика и истца, адрес, контактные данные.
  2. Обязательно должна быть содержательная часть, где вы описываете нарушения и вред, который был нанесен истцу.
  3. Стоит вписать, как вы решали вопрос в досудебном порядке.
  4. Укажите также доказательства ваших слов и почему вы хотите получить компенсацию, за что.
  5. Свои требования и сумму материального вреда лучше указывать под конец.
  6. Прилагающиеся документы стоит перечислять списком.
  7. В конце обязательно поставьте подпись и дату.

В течение 5 дней ваше заявление примут к рассмотрению, а при принятии вашего документа вам должны выдать уведомление с подписью специалиста, который принял заявление.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. «Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.

Любые расходы государственные УК обязаны утверждать в префектуре. Просто взять и потратить ваши деньги по своему усмотрению они не могут. Это и хорошо, и плохо: иногда УК и хочет что-то исправить в вашем доме, а префектура не позволяет.

Из-за конкуренции и меньшего размаха коммерческие УК тщательнее следят за качеством услуг, чем государственные. Но нет гарантий, что конкретная коммерческая УК не закроется через пару месяцев, а вместо нее не придет все та же государственная машина.

Кто и как выбирает УК

Управляющую компанию многоквартирного дома выбирают жильцы. У новостроек немного другие правила: застройщик может выбрать временную УК для дома, постоянную УК в новостройке выбирают по открытому конкурсу. Если жильцы многоквартирного дома не могут договориться и сделать выбор, то выбор УК инициирует муниципальная власть через открытый конкурс. Если жильцам не понравится, как работает выбранная УК, потом ее можно поменять.

В итоге выходит так, что собрание провели, УК выбрали, а большинство собственников об этом и не слышали.

Иногда недобросовестная УК всех обманывает, проводит фиктивное собрание и подделывает протокол. А иногда это не злой умысел, а просто никто из жильцов не хочет заморачиваться, хотя по закону собрание собственников — основной инструмент для решения практически любых проблем по управлению многоквартирным домом.

obrazec-zhaloby-na-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-zhilishhnuyu-inspekciyu

В идеале УК должна помогать собственникам организовывать общее собрание — это прописано в том же постановлении правительства № 416. Вам нужно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы устроить собрание силами УК, и отправить в нее письменное обращение. Дальше они должны все сделать за вас. Но в случае с недобросовестными компаниями это не сработает: жильцов не оповестят, протокол составят неправильно, общее голосование признают недействительным.

Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях.

Как проверить информацию о своем доме

Сейчас ситуация другая. Чем дальше, тем большей открытости требует государство от управляющих компаний. Можно собрать данные самостоятельно с официальных государственных сайтов. Есть три нормативных документа, которые обязывают УК предоставлять вам эту информацию:

  1. Постановление правительства РФ № 731.
  2. ФЗ № 209 «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».
  3. Постановление правительства Москвы № 541 — действует только для Москвы.

Эти документы обязывают управляющие компании размещать информацию об обслуживаемых домах на определенных сайтах. Теперь любой человек может в несколько кликов найти информацию о своей УК и поставщиках услуг, изучить договор на управление и проверить, соблюдаются ли в нем права собственников. Для РФ это сайты «Реформа ЖКХ» и ГИС ЖКХ; для москвичей дополнительно — сайт «Дома Москвы». Ниже я расскажу о каждом.

Сайт
Реформа ЖКХ

«Реформа ЖКХ» — это федеральный портал, который использовали как самый первый инструмент раскрытия информации управляющими компаниями. Сюда добавили многоквартирные жилые дома из базы Федеральной информационной адресной системы — ФИАС, для Москвы это 722 948 домов.

Предлагаем ознакомиться  Служба по контракту плюсы и минусы: что нужно чтобы пойти служить по контракту

Сейчас сайт почти не развивают, новые дома не добавляют, как и информацию о них. Но на другие порталы все данные тоже пока не внесли. Чтобы собрать исчерпывающую информацию о своем доме, я советую комбинировать все доступные ресурсы.

Карточка дома на сайте «Реформа ЖКХ». Можно посмотреть, какая УК управляет домом, есть общие сведения о его площади и этажности
Карточка дома на сайте «Реформа ЖКХ». Можно посмотреть, какая УК управляет домом, есть общие сведения о его площади и этажности

Сайт
Дом-мос-ру

«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.

Это реестр домовладений, он же ГИС РД — Государственная информационная система «Реестр домовладений». Сейчас именно сюда первым делом попадают данные о жилом доме. Если в графе «Узнать о доме» нельзя найти дом по адресу, значит, это нежилое здание. Если дом-новостройка сюда не внесен, значит, он не сдан.

Анкета дома здесь самая удобная. Сразу видно, кто председатель совета дома и какой срок полномочий. Председатель уполномочен от имени всех собственников принимать работы и подписывать документы по дому. Если его имя вам незнакомо, а собрание не проводилось, это повод задуматься
Анкета дома здесь самая удобная. Сразу видно, кто председатель совета дома и какой срок полномочий. Председатель уполномочен от имени всех собственников принимать работы и подписывать документы по дому. Если его имя вам незнакомо, а собрание не проводилось, это повод задуматься

Что УК должна жильцам

Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.

Узнать, как с этим обстоят дела у вашего дома, можно лично в УК, ТСЖ или органах кадастрового учета либо через интернет: для этого найдите ваш дом на публичной кадастровой карте.

Как регулируется деятельность УК

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

  1. Жилищный кодекс: ст. 154—157, 161—165.
  2. Гражданский кодекс: ст. 209—217, 288—293, 683—688.
  3. Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
  4. Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ — договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов — «Реформа ЖКХ», ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура — общее собрание жильцов и голосование.

В договоре 15 страниц. Важные для собственников формулировки выделены красным
В договоре 15 страниц. Важные для собственников формулировки выделены красным

В этом договоре все сформулировано так, чтобы защищать права жильцов. Например, в нем прописано, что договоры с поставщиками дополнительных ресурсов и исполнителями дополнительных услуг вроде предоставления интернета и домофона надо заключать отдельно в письменном виде. И что все собственники должны быть проинформированы об этих договорах.

По моему опыту, обычно уже после первого самостоятельного собрания собственников ситуация в доме, где были проблемы с УК, резко меняется. Управляющая компания понимает, что вы не собираетесь терпеть произвол и способны защищать свои права.

Мы с соседями практически никогда не устраиваем очные собрания, при этом все вопросы решаем сообща. Мы все научились общаться в чате Вотсапа: обсуждаем там повестку, а собрание организуем через интернет и голосуем в бесплатной системе «Сквер». Это удобно: занимает пять минут, обеспечивает прозрачное и честное голосование, а очное присутствие вообще не нужно — участвовать могут даже те, кто находится в другой стране. «Сквер» — единственный интернет-сервис с подобным функционалом. Я собираюсь написать о нем отдельную статью.

Как влиять на УК

Не всегда и вовсе не обязательно УК желает вам зла. Возможно, ее сотрудники просто упустили что-то из виду.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на управляющую компанию КВАРТАЛ ЭЛИТ

Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.

Если информационного щита нет, посмотрите в интернете: информация об УК размещена на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр поставщиков информации». Здесь указан телефон и адрес УК, которая обслуживает дом. Заодно можно предъявить им претензию об отсутствии информации в подъезде
Если информационного щита нет, посмотрите в интернете: информация об УК размещена на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр поставщиков информации». Здесь указан телефон и адрес УК, которая обслуживает дом. Заодно можно предъявить им претензию об отсутствии информации в подъезде

Если телефон не указан или звонки не решают вопрос, подайте жалобу в письменном виде — лично в офисе УК или заказным письмом по почте. Срок рассмотрения жалобы прописан в договоре, обычно не больше недели. Спустя это время УК должна отреагировать, также письменно.

Не советую брать шаблоны жалоб в интернете и отправлять их: если по какой-то причине УК не захочет решать вашу проблему, они ответят такой же шаблонной отпиской. Лучше составить грамотный текст жалобы. Мы в «Собдома.рф» помогаем это сделать бесплатно.

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, — поищите другую компанию.

Для начала рекомендую просто посмотреть в интернете, какие УК есть в вашем районе. Это удобно сделать на «Реформе ЖКХ»: откройте «Мой управляющий» и выберите свой район.

zhaloba-na-uk-v-rospotrebnadzor

В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

В подмосковном Монине целых восемь управляющих компаний
В подмосковном Монине целых восемь управляющих компаний

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ» или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Если вариантов нет совсем — можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

Запомнить

  1. Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
  2. Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
  3. Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
  4. Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
  5. Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
  6. Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.

Запомнить

  1. Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
  2. Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
  3. Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
  4. Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
  5. Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
  6. Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.